accord administratif

[Points clés de l'affaire]

Une société de développement a remporté deux parcelles, A et B, dans un seul lot. Parce que le complexe commercial sur la parcelle B était en retard, le Bureau des ressources naturelles a calculé les dommages-intérêts sur la base du prix total des deux parcelles, s'élevant à 999 millions de yuans. L'entreprise a refusé d'accepter la pénalité et a estimé que l'achèvement de la parcelle A était dans les délais et que le retard sur la parcelle B était en partie dû aux ajustements de planification du gouvernement, elle a donc demandé un examen administratif.

L'avocat Ying Ting a souligné que l'essentiel de cette affaire est que la supervision devrait être basée sur une « parcelle » plutôt que sur un « contrat global ». L'agence de réexamen a finalement adopté ce point de vue et a déterminé que les parcelles A et B avaient été évaluées indépendamment et construites en plusieurs phases. Seule la parcelle B représentait 20 % du prix total, et la pénalité basée sur le montant total était évidemment inappropriée. Dans le même temps, les nouvelles réglementations de l'organisme administratif ont entraîné un retard dans la délivrance des permis de construire et la responsabilité ne devrait pas incomber entièrement à l'entreprise.

Sous l'impulsion de l'agence de contrôle, l'agence administrative a elle-même corrigé l'erreur et l'entreprise a retiré sa demande, évitant ainsi une perte de près d'un milliard de yuans. Cette affaire met en évidence le rôle clé du contrôle administratif dans la protection des droits et intérêts légitimes des entreprises privées et dans la correction des comportements administratifs inappropriés. Il constitue également une référence importante pour des litiges similaires relatifs à l’exécution de contrats fonciers.

Une société de développement n'est pas satisfaite du réexamen administratif du bureau des ressources naturelles et de la planification d'une certaine ville de la province du Zhejiang concernant la perception des dommages-intérêts - la supervision et la gestion par l'agence administrative de l'exécution du « Contrat de transfert des droits d'utilisation des terres de construction appartenant à l'État » devraient être basées sur des parcelles de terrain.[Faits de base]En 2017, la requérante, une société de développement, a obtenu les droits d'utilisation des terrains à bâtir appartenant à l'État pour deux parcelles A et B d'un parc dans une ville de la province du Zhejiang par le biais d'un appel d'offres global, puis a signé un « Contrat de transfert des droits d'utilisation des terrains à bâtir appartenant à l'État » avec le Bureau des terres et des ressources de l'ancienne ville (aujourd'hui le Bureau des ressources naturelles et de la planification de la ville). Le contrat stipule clairement la zone de transfert, l'emplacement, le prix total du transfert, l'heure de début et d'achèvement du projet de construction, les conditions de planification, etc. des parcelles A et B respectivement. Il prévoit également la responsabilité en cas de rupture de contrat pour retard d'exécution : pour chaque jour de retard, une pénalité de 1 ‰ du prix total de cession des droits d'usage du sol doit être payée. Pendant l'exécution du contrat, le bureau des terres et des ressources d'origine du défendeur d'une certaine ville a déterminé que le demandeur avait achevé la construction du projet résidentiel sur le terrain A comme convenu. Cependant, pour les propres raisons du demandeur, le projet de complexe commercial sur la parcelle B n'a pas pu être achevé dans les délais. En conséquence, le défendeur a rendu une « Décision de payer des dommages-intérêts » le 18 avril 2024, déterminant que le demandeur était responsable de la rupture de contrat pour l'achèvement en retard de 689 jours des deux parcelles A et B, et qu'il devait payer des dommages-intérêts de 999,739 millions de yuans sur la base du prix total de transfert des droits d'utilisation des terres (y compris les parcelles A et B). Le requérant n'était pas satisfait de la décision et a demandé un réexamen administratif auprès du gouvernement populaire d'une certaine ville afin d'annuler la décision de payer des dommages-intérêts.
【Résultat du réexamen】

L'agence de recours administratif a conclu que l'affaire était axée sur la question de savoir si le requérant devait être tenu responsable de la rupture de contrat et si le calcul des dommages-intérêts était raisonnable. En organisant des auditions, des inspections sur place des projets de construction et en convoquant des discussions collectives, l'agence de réexamen administratif estime que, en référence à la pratique consistant à enquêter, identifier et traiter les terrains inutilisés par parcelles lors de la cession des terrains inutilisés, la supervision et la gestion de l'exécution des contrats de transfert de droits d'utilisation des terrains à bâtir appartenant à l'État devraient également se faire sur une base parcellaire. Dans ce cas, la parcelle A et la parcelle B étaient deux parcelles indépendantes. Le prix d'expertise a été déterminé séparément avant le transfert. Après le transfert, le projet a été soumis à l'approbation de la construction par étapes. L'exécution du contrat doit être surveillée séparément pour différentes parcelles de terrain. Le prix de la parcelle du projet de complexe commercial du terrain B ne représentait que 20 % du prix de transfert total du contrat, mais le défendeur a calculé des dommages-intérêts sur la base du prix de transfert total des deux terrains, ce qui était évidemment inapproprié. En outre, après la signature du « Contrat de transfert des droits d'utilisation des terrains de construction appartenant à l'État », le gouvernement local a demandé au demandeur de réviser le plan en raison de la mise en œuvre de nouvelles réglementations, ce qui a entraîné un retard dans le traitement des permis de construire pour le projet de complexe commercial dans le bloc B. Le défendeur a directement déterminé que le projet de complexe commercial avait été achevé en retard pour les propres raisons du demandeur, ce qui était injuste. En conséquence, l'organisme de recours administratif a signalé au défendeur qu'il y avait des problèmes avec la décision impliquée dans l'affaire, ce qui a incité le défendeur à corriger lui-même l'erreur. Le demandeur a volontairement retiré sa demande de réexamen administratif et le réexamen administratif a pris fin.

【Signification typique】
Superviser et gérer l'exécution des contrats de transfert des droits d'utilisation des terrains de construction appartenant à l'État conformément aux lois et réglementations est un moyen statutaire permettant au gouvernement de renforcer le macro-contrôle des terres, et constitue une condition inévitable pour réguler le comportement du marché foncier et promouvoir une utilisation économique et intensive des terres. Les organismes de contrôle administratif doivent appliquer consciencieusement la loi sur la promotion de l'économie privée, garantir que les organisations économiques privées jouissent d'une utilisation égale des terres et des autres facteurs de production conformément à la loi et mettre résolument fin aux comportements qui portent atteinte aux droits et intérêts légitimes des entreprises privées. Dans cette affaire, l'agence de contrôle administratif a insisté pour prendre les faits comme base et la loi comme critère, et a déterminé que la supervision et la gestion de l'exécution du « Contrat de transfert des droits d'utilisation des terrains de construction appartenant à l'État » devraient être basées sur des parcelles de terrain. Elle a également souligné que la décision du défendeur selon laquelle le demandeur devait assumer la responsabilité de la rupture de contrat était injuste et que le calcul du montant des dommages-intérêts était manifestement inapproprié. En corrigeant le malentendu du défendeur selon lequel « le transfert global équivaut à une responsabilité globale » et en encourageant le défendeur à corriger lui-même les comportements inappropriés en matière de supervision des performances, cela a permis d'éviter des pertes économiques de près d'un milliard de yuans pour les entreprises privées, de protéger efficacement les droits et les intérêts des entreprises dans l'utilisation égale des terres et des autres facteurs de production conformément à la loi, et de créer un bon environnement de développement pour les entreprises privées.