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Comment évaluer le prix de l’indemnisation pour démolition de maison
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Auteur de l'article：Groupe d'avocats Yingting | Heure de mise à jour：2022-11-10 | Horaires de lecture：1320
Avec le développement de la construction urbaine dans notre pays et l'amélioration du niveau de vie matériel et culturel de la population, certaines anciennes installations et fonctions de soutien urbain ne répondent plus aux besoins du développement de l'urbanisation. La transformation des vieilles villes deviendra sûrement un enjeu important à terme. Le gouvernement promulguera également inévitablement une série de lois et de réglementations liées à la démolition de maisons urbaines. Le nouveau « Règlement sur la gestion de la démolition de maisons urbaines » propose une compensation monétaire pour la démolition, ce qui constitue un grand pas en avant dans la transformation des vieilles villes de mon pays et constitue également une mesure majeure dans la réforme de la démolition de mon pays. Cependant, comment les agences d’évaluation et les évaluateurs rationalisent-ils l’évaluation d’une démolition de maison ? Comment les démolisseurs indemnisent-ils les démolis ? C’est un problème qui doit être résolu lors de nos travaux de démolition de maisons.
1. L’évaluation de la démolition présente principalement les problèmes suivants :
1. Problèmes avec les méthodes d'évaluation
À l’heure actuelle, la plupart des évaluations de démolition de biens immobiliers urbains utilisent des prix de référence combinés à des coefficients tels que la nouveauté, l’emplacement et la façade sur rue pour déterminer de manière globale le prix de démolition. Cette méthode de calcul est incompatible avec l'esprit du « Règlement sur la gestion de la démolition de maisons urbaines » et du « Règlement sur l'évaluation immobilière ». Tout d’abord, c’est parce que le prix d’une maison est déterminé par le marché. Il est non seulement affecté par les facteurs tangibles inhérents à sa physique elle-même, mais également par de nombreux facteurs du marché. Ce dernier est souvent plus influent que le premier. Par exemple : les facteurs d’influence de l’environnement de l’immobilier. Le même bien immobilier se trouve au même endroit, mais cela ne signifie pas que l’environnement est le même. Ceci est déterminé par les caractéristiques (individualité) du bien immobilier. Il n’est donc pas convaincant pour nous d’utiliser uniquement le prix de référence pour mesurer le prix du marché immobilier. Deuxièmement, l'origine du terme « prix de base » ne peut pas être trouvée dans le « Règlement sur l'évaluation des biens immobiliers », encore moins dans la base et le caractère scientifique de son calcul.
2. Problèmes liés à la détermination du prix de référence des maisons
Le calcul du prix de référence des logements est d'abord déterminé par le gouvernement pour identifier l'agence d'évaluation, puis l'agence effectue le calcul, puis le gouvernement travaille avec les départements concernés pour confirmer les résultats du calcul. En fait, il s’agit toujours d’un comportement du gouvernement qui ne peut éliminer l’intervention du gouvernement. Par conséquent, le prix de référence des logements n’est pas un comportement du marché et ne peut pas refléter avec précision les changements dans les prix des logements sur le marché. Il existe même des comportements du gouvernement et de ses départements qui abaissent délibérément le prix de référence.
3. Problèmes liés aux prix des indemnisations pour démolition de maisons
(1) Le prix de la compensation foncière n'est pas véritablement reflété. Le prix actuel de l’indemnisation pour démolition de maisons dans certaines villes est combiné dans un nouveau prix d’indemnisation pour démolition de maisons. Le résultat final ne peut que refléter dans la plus grande mesure le prix d'état tangible inhérent à la maison elle-même, mais ne peut pas refléter avec précision la valeur d'utilité économique apportée par cette entité de logement, sans parler du prix du terrain, un actif incorporel. Bien entendu, ce résultat final reflète généralement la conclusion selon laquelle le prix de la compensation est faible. Ne pas prendre pleinement en compte des facteurs tels que le ratio de surface au sol et la densité de construction des biens immobiliers et l'utilisation rationnelle du terrain. Au lieu de cela, le prix de remplacement des terrains et des maisons est combiné comme prix de référence et est calculé en fonction de la surface de construction de la maison. Le résultat conduira inévitablement au mythe selon lequel les terrains de même qualité, quantité et prix ont un rapport de surface au sol élevé, et les terrains avec une forte densité de construction ont un prix du terrain plus élevé ; (2) Les services gouvernementaux interviennent davantage et certaines administrations locales baissent même les prix et les coûts pour refléter leurs réalisations politiques, fraudant la population, lui nuisant, rivalisant avec la population pour obtenir des profits et nuisant à l'image du gouvernement.
4. Problèmes d'identification de la nature des maisons
Étant donné que les lois et réglementations de mon pays relatives à l'immobilier sont en retard par rapport à celles de certaines maisons démolies, il est très difficile de les compléter et d'améliorer les procédures correspondantes. Cependant, certaines villes mettent aveuglément l'accent sur l'achèvement des procédures et sont rigides et dogmatiques dans la détermination de la nature des maisons, sans tenir compte de la destination réelle et de la valeur d'usage. Le résultat final est un manque de respect pour l’histoire et une incapacité à refléter le fait objectif selon lequel le logement peut apporter de plus grands avantages.
5. Problèmes liés à la détermination du prix des logements de réinstallation
Comme nous le savons tous, les maisons de réinstallation sont fournies par les démolisseurs (généralement des promoteurs) et leurs prix doivent être déterminés par les promoteurs en fonction du marché. Les maisons démolies sont-elles également au prix du marché ? Bien sûr, il y a un écart. Premièrement, la détermination du prix de l’indemnisation pour la démolition de la maison pose des problèmes. Deuxièmement, le prix des maisons de réinstallation est en retard sur celui des maisons démolies (en raison de la période de développement) et n'est pas en même temps le prix. Cela conduira inévitablement à un manque de « justice et d'équité » entre les prix des logements de réinstallation et les prix des indemnités de démolition.
6. Problèmes existant dans la mise en œuvre de l’indemnisation pour démolition de maisons
Bien entendu, il est juste et raisonnable d’évaluer d’abord la démolition d’une maison en fonction du prix du marché ; Cependant, il existe un grave problème de polarisation à deux niveaux dans l'économie des résidents urbains, en particulier chez les résidents visés par la démolition. Il s’agit de groupes vulnérables, dont la plupart sont des travailleurs licenciés et des résidents au chômage. Certains sont alités en raison d'une maladie de longue durée et leurs moyens de subsistance dépendent de leurs enfants et de leurs enfants. Les résidents des communautés environnantes viennent aider. Même si leurs maisons sont très délabrées, elles peuvent encore servir d'abri contre le vent et la pluie. Une fois ces résidents démolis, ils perdront leur production stable d'origine et leur ordre de vie. Après avoir reçu une indemnité de démolition, quel rôle cette maigre indemnisation jouera-t-elle pour eux ? Ils n’ont pas les moyens d’acheter une petite maison.
2. Les principales raisons à l'origine des problèmes ci-dessus
1. Il n’y a aucune distinction entre le gouvernement et les entreprises
La première manifestation concerne la détermination du prix de référence de l’indemnisation pour démolition. La principale unité d'évaluation du prix de référence de l'indemnisation pour démolition est déterminée par le gouvernement et les départements concernés, plutôt que obtenue par le biais du marché concurrentiel des agences d'évaluation ; le contenu de l'évaluation doit être défini par le gouvernement et les services concernés. Le prix de référence est donc théoriquement le prix du marché, mais il s’agit en fait du prix fixé par le gouvernement. Deuxièmement, comme en témoigne la confirmation des prix de compensation, certains gouvernements et départements concernés s'engagent dans des « projets d'image » pour le bien de leurs réalisations politiques, en abaissant délibérément le prix de compensation et en réduisant les coûts, afin que des projets difficiles à mettre en œuvre puissent être mis en œuvre (comme une place culturelle et de loisirs dans le comté de Wuhe, province d'Anhui).
2. Le système de marché n'est pas encore pleinement développé et est encore en phase de développement.
En effet, la monétisation de la démolition nécessite une grande quantité de données sur les transactions du marché immobilier. Cependant, certaines villes ont de petits volumes de transactions immobilières de divers types et manquent d'informations sur le marché immobilier. Par ailleurs, les informations sur les transactions immobilières sont encore très irrégulières et sont encore entre les mains de certains services. Les choses ne se passent pas sans heurts et le système d’information immobilière n’est pas entièrement mis en place.
3. Le développement économique des citadins est encore très déséquilibré et les deux niveaux de différenciation sont graves.
La plupart des personnes démolies appartiennent à des groupes défavorisés. Ils ne peuvent pas facilement vendre leurs maisons à des démolisseurs pour les démolir. Même si le prix actuel de leurs maisons existantes dépasse le prix actuel, ils ne peuvent pas les vendre. Ceci est déterminé par leur sécurité de vie la plus élémentaire (logement).
4. Il n'existe pas de règles de mise en œuvre à l'appui du « Règlement sur la gestion de la démolition de maisons urbaines », ce qui entraîne diverses mesures locales d'évaluation et d'indemnisation en matière de démolition.
À l'heure actuelle, la nature des terres de notre pays est diversifiée. La propriété foncière peut être divisée en propriété publique et propriété collective, et les terres appartenant à l'État peuvent être divisées en attribution et transfert. Si la nature du prix de l'indemnisation pour la démolition n'est pas prise en compte, alors le transfert des droits d'utilisation des terres dans mon pays se trouvera inévitablement dans une phase difficile à mettre en œuvre et sera également dans une phase très chaotique. Les droits d'utilisation des terres urbaines de notre pays sont un système d'utilisation payant à durée limitée (un système clairement stipulé dans la « Loi sur la gestion immobilière urbaine »). Cependant, après l’expiration du droit d’usage du sol, en plus d’être renouvelable, comment le gouvernement le récupère-t-il ? Les bâtiments hors sol doivent-ils être récupérés gratuitement avec le terrain ? Ou faut-il le récupérer avec compensation ? Celles-ci ne sont pas clairement stipulées par les dispositions légales, ce qui affectera inévitablement notre prise en compte de sa valeur résiduelle (c'est-à-dire sa valeur résiduelle) dans l'évaluation des prix d'indemnisation pour démolition immobilière, et il est impossible de mesurer la diminution de sa valeur.
3. Suggestions
1. Améliorer les pièces justificatives pertinentes et déterminer les méthodes de valorisation scientifique
Pour déterminer le prix de référence, le « Règlement sur l'évaluation des biens immobiliers » doit être utilisé comme base ; lors de la détermination de la nature de l'usage de la maison, l'usage réel et la valeur d'usage doivent être pleinement pris en compte ; en termes de méthodes d'évaluation, le « Règlement sur l'évaluation immobilière » doit être utilisé pour déterminer la voie technique d'évaluation.
2. Renforcer la supervision des activités d'évaluation des logements et constituer une excellente équipe d'évaluation
Les agences d'évaluation et les évaluateurs devraient l'obtenir par la concurrence sur le marché, plutôt que par des identifications obligatoires. Les départements gouvernementaux devraient coopérer et gérer conjointement les résultats. Même si la conclusion de l’évaluation de la démolition est reconnue, les difficultés réelles des groupes défavorisés doivent également être prises en compte. Ce n'est qu'ainsi que la démolition pourra se dérouler sans problème et que les projets de construction bénéfiques à la population et au pays pourront être correctement mis en œuvre.
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