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Les prix actuels de l'immobilier restent élevés et le marché de la location de logements devient de plus en plus actif à mesure que de plus en plus de personnes déménagent pour travailler, vivre et diriger des entreprises ailleurs. Les locataires à Pékin et même dans tout le pays ont pris peur après avoir subi une tempête d'augmentation des loyers, craignant qu'un jour le propriétaire ne propose soudainement d'augmenter le loyer. Demander une augmentation de loyer est une épreuve pour les deux parties, tant mentalement que sur le contrat de location signé à l'époque.

La question de savoir s'il faut ou non augmenter les loyers a de quoi irriter les gens, mais de nombreux propriétaires et locataires ignorent que de plus en plus d'immeubles locatifs sont impliqués dans des projets d'acquisition de terrains et de démolition menés à travers le pays. L'acquisition et la démolition de terrains ont posé de plus grands défis aux deux parties au bail.

Ces derniers jours, plusieurs captures d'écran des enregistrements de discussions WeChat sont apparues sur diverses plateformes médiatiques, provoquant de larges discussions parmi les internautes. Le contenu de la capture d'écran montre en gros que le locataire croit qu'il loue depuis trois ans une maison en location qui est sur le point d'être démolie et constitue une "véritable cible de réinstallation", et exige donc que le propriétaire lui donne la moitié de l'argent de la démolition.

Alors les locataires ont-ils droit à une indemnisation pour la démolition de leurs maisons louées ? L'avocat ci-dessous répondra à cette question en deux parties : les lois et réglementations pertinentes et les faits.

Dispositions légales pertinentes en matière d'expropriation de maisons situées sur des terrains domaniaux :

Selon les dispositions pertinentes du « Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État », si les maisons d'entités ou de particuliers situées sur des terrains appartenant à l'État sont expropriées afin de sauvegarder les intérêts publics, une indemnisation équitable doit être accordée aux propriétaires des maisons expropriées (ci-après dénommés les personnes expropriées).

En outre, conformément à d'autres dispositions pertinentes du Règlement, l'indemnisation accordée à la personne expropriée par le gouvernement populaire au niveau de la municipalité ou du comté qui a pris la décision d'exproprier la maison comprend :

(1) Compenser la valeur des maisons expropriées ;

(2) Compenser les personnes expropriées avec des frais de réinstallation temporaire pour la réinstallation et la réinstallation temporaire causées par l'expropriation de leur maison ;

(3) Indemnisation des pertes causées par la cessation des activités commerciales suite à l'expropriation du logement.

Les gouvernements populaires au niveau des municipalités et des comtés qui prennent la décision d'expropriation devraient fournir certaines subventions et récompenses aux personnes expropriées.

En outre, selon les dispositions pertinentes du « Règlement », la personne expropriée peut avoir deux choix en matière d'indemnisation pour expropriation : l'une est une indemnisation monétaire et l'autre est une indemnisation pour l'échange de droits de propriété sur un logement. Les gouvernements populaires au niveau des villes et des comtés devraient fournir des maisons pour l'échange de droits de propriété aux personnes expropriées qui choisissent l'échange de droits de propriété sur des maisons à titre de compensation, et devraient calculer la valeur des maisons expropriées, puis régler la différence entre la valeur des maisons expropriées et la valeur des maisons utilisées pour l'échange de droits de propriété.

Si des résidences personnelles sont expropriées en raison de la nécessité de reconstruction dans des zones urbaines anciennes, le gouvernement populaire au niveau de la ville ou du district qui prend la décision d'expropriation de la maison fournira à l'exproprié qui choisit d'échanger les droits de propriété de la maison dans la zone de reconstruction avec une maison dans la zone de reconstruction ou dans une zone voisine.

Comme le montre ce qui précède, la personne expropriée dans le Règlement fait généralement référence au propriétaire de la maison expropriée et démolie, et les objets d'indemnisation sont les titulaires de droits correspondants selon différents éléments d'indemnisation.

Réglementation pertinente pour la démolition de maisons sur des terrains collectifs :

Outre les principales dispositions pertinentes de la loi sur la gestion des terres et les règlements d'application de la loi sur la gestion des terres, les gouvernements locaux ont également formulé des lois et réglementations locales pertinentes pour la démolition de maisons sur des terrains collectifs. Ce qui suit prend comme exemple les « Mesures de gestion de la démolition des logements collectifs municipaux de Pékin ».

Selon les dispositions pertinentes des Mesures, l'unité ou l'individu propriétaire de la maison à exproprier et à démolir est appelé la personne expropriée dans ces Mesures.

Selon les dispositions pertinentes des « Mesures », ceux dont les maisons ont été expropriées et démolies peuvent choisir de recevoir une compensation monétaire ou d'opter pour l'échange de droits de propriété et la réinstallation de logements en guise de compensation. Dans certaines régions, les sites de fermes peuvent même être approuvés.

Selon les dispositions pertinentes des « Mesures », en plus d'accorder certaines indemnisations et réinstallations aux personnes expropriées qui utilisent leurs propres maisons dans la ferme pour se livrer à des activités de production et commerciales et détenir des licences commerciales et industrielles, l'expropriant devrait également compenser de manière appropriée les pertes causées par la cessation de la production et des activités commerciales. Parmi eux, les gouvernements populaires des districts et des comtés formulent les normes d'indemnisation pour les pertes économiques des maisons expropriées et démolies ; les gouvernements populaires du canton (canton minoritaire) et de la ville formulent les normes d'indemnisation pour les pertes économiques des maisons qui ont été démolies, et les gouvernements populaires du canton (canton minoritaire) et de la ville doivent les déposer auprès des gouvernements populaires du district et du comté.

Selon les dispositions pertinentes des « Mesures », l'expropriant doit indemniser les personnes expropriées pour les frais de réinstallation dus à l'expropriation des maisons. L'expropriant devrait fournir des subventions de réinstallation aux personnes expropriées.

Parmi eux, les gouvernements populaires des districts et des comtés prévoient des subventions à la réinstallation pour l'acquisition de terrains et la démolition de maisons ; les gouvernements populaires des cantons (communes minoritaires) et des villes stipulent les subventions au déménagement pour l'acquisition de terrains et la démolition de maisons, et elles doivent être déposées auprès des gouvernements populaires des districts et des comtés.

Comme le montre ce qui précède, l'indemnisation monétaire, l'indemnisation des logements de réinstallation et l'approbation séparée des sites de fermes sont les trois principaux moyens d'indemniser et de réinstaller les propriétaires de maisons situées sur des terrains collectifs expropriés et démolis.

Pour ceux dont les baux sont expirés avant l’expropriation et la démolition

Que vous louiez un immeuble d'habitation ou un immeuble commercial, tant que le contrat de location a expiré avant la période d'expropriation et de déménagement, l'expropriation et la démolition n'affecteront pas les droits réels du locataire, car le locataire n'a qu'à déménager et à remettre la maison selon la date d'expiration indiquée dans le contrat. Par conséquent, une fois le bail expiré, il n’existe aucune loi pertinente permettant au locataire de réclamer des droits à indemnisation pour démolition.

Pour ceux dont les baux ne sont pas expirés au moment de la démolition et de la démolition

Si le contrat de location signé contient des dispositions stipulant que le propriétaire doit résilier le contrat de location avec le locataire à l'avance en raison de l'expropriation et de la démolition de la maison, les termes du contrat doivent être respectés. Si le contrat signé ne prévoit pas la résiliation anticipée du bail pour cause d'expropriation et de démolition de la maison, le locataire peut négocier avec le propriétaire pour obtenir un accord. Si les deux parties ne parviennent pas à un accord lors de la négociation, le locataire peut protéger ses droits et intérêts légitimes par des moyens juridiques tels qu'un litige.

Si le contrat signé par les deux parties au bail ne stipule pas la question de l'expropriation et de la démolition et que le locataire renonce volontairement aux droits à indemnisation correspondants, le locataire de la maison d'habitation louée peut exiger du propriétaire qu'il verse une indemnisation pour les frais de déménagement et les subventions à la réinstallation ;

Pour les locataires de propriétés commerciales, ils peuvent également exiger du propriétaire qu'il paie les coûts de rénovation qu'ils ont initialement investis, ainsi qu'une indemnisation pour les pertes causées par la cessation des activités commerciales et une indemnité de déménagement, etc. Si le propriétaire choisit un logement de réinstallation comme compensation pour le locataire, le locataire peut signer à nouveau un contrat de bail avec le propriétaire une fois que le propriétaire a terminé le remplacement des droits de propriété.

Dissimuler le fait que la maison est sur le point d'être expropriée et démolie et continuer à louer la maison après que l'acquisition du terrain ait été approuvée et notifiée

Selon les dispositions pertinentes du droit des contrats, un locataire qui commet une fraude contractuelle contre un bailleur peut demander à un tribunal ou à une institution d'arbitrage de modifier ou d'annuler le contrat conformément à la loi, et exiger du propriétaire qu'il indemnise le locataire pour les pertes en résultant.

Au total, lorsqu'une maison en location est expropriée et démolie, le locataire n'a pas le droit d'exiger une part de l'indemnisation pour la maison démolie. Toutefois, le locataire peut, sur la base du contrat, exiger du bailleur une indemnisation correspondante ou une compensation pour l'impact de l'acquisition du terrain, de la démolition et des modifications du contrat sur ses droits.Par conséquent, les deux parties au bail doivent clarifier les termes pertinents lors de la signature du contrat de location.

En plus des logements locatifs privés ci-dessus, il existe également des logements locatifs publics (logements publics directement gérés par le gouvernement et logements publics autogérés par unités) pour des raisons historiques et politiques. Bien que le locataire ne soit pas propriétaire de la maison, il jouit en réalité de droits de propriété similaires à ceux du propriétaire de la maison. Lors de l'expropriation et de la démolition d'un logement public, les locataires d'un logement public jouissent des droits de la personne expropriée à recevoir une indemnisation et une réinstallation, ainsi que des opinions, déclarations, droits d'être présents et de participer aux audiences, etc.

En bref, il n’existe aucune loi pertinente permettant à un locataire de demander au propriétaire un partage égal de l’indemnité de démolition. Le locataire n'a le droit d'utiliser la maison privée louée que sur la base du rapport de bail. Ce n'est que lorsque les droits réels sont affectés et violés que le locataire peut exiger une compensation ou une indemnisation du bailleur sur la base du contrat de location et des dispositions légales pertinentes.

Les deux parties au bail ont leurs propres droits financiers. N'oubliez pas de négocier et de résoudre les différends sans toucher aux résultats des deux parties. Si les demandes déraisonnables d'une partie touchent les résultats financiers de l'autre partie, les droits et intérêts des victimes de la violation peuvent protéger leurs droits par la voie légale avec l'aide d'un avocat professionnel en démolition.