Introduction :Ces dernières années, avec le développement rapide de l'économie chinoise et l'avancée rapide de l'urbanisation, de plus en plus de litiges liés aux indemnisations pour démolition sont apparus. Pour la majorité des personnes démolies, quelles sont les procédures de démolition et quels problèmes nécessitent une attention particulière sont des questions que tout le monde est impatient de connaître. Ceci est d'une grande importance pour se préparer le plus tôt possible à tous les aspects de la démolition et rechercher le maximum d'avantages juridiques pour eux-mêmes. Cet article présente principalement les procédures d’expropriation de maisons sur des terrains domaniaux qui préoccupent tout le monde.

Les procédures d'expropriation de maisons sur des terrains domaniaux tournent principalement autour de la décision d'expropriation et de l'indemnisation de l'expropriation.

Concernant la décision de recouvrement

1. Élaborer un plan d’indemnisation en cas d’expropriation

Conformément à l'article 10 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État, le département d'expropriation des maisons doit formuler un plan d'expropriation et d'indemnisation et le soumettre aux gouvernements populaires des municipalités et des comtés. Les gouvernements populaires aux niveaux des municipalités et des districts organiseront les départements concernés pour organiser des manifestations sur les plans d'expropriation et d'indemnisation et les publier pour solliciter l'opinion publique. En pratique, le plan d'indemnisation de l'expropriation proposé apparaît avant que la décision d'expropriation ne soit prise, ce qui constitue une procédure importante en matière d'expropriation de maison. Les personnes expropriées doivent exercer activement leur droit d'exprimer leurs opinions.

2. Annonce de la décision d'expropriation de la maison et notification des droits de réexamen et de litige

L'article 13 du Règlement sur l'expropriation des maisons et l'indemnisation des terres appartenant à l'État stipule que le gouvernement populaire aux niveaux municipal et du comté doit faire une annonce en temps opportun après avoir pris une décision sur l'expropriation des maisons. L'annonce précisera les plans d'indemnisation en cas d'expropriation, le réexamen administratif, les droits en matière de litige administratif et d'autres questions. L'article 14 du « Règlement » stipule en outre que si la personne expropriée n'est pas satisfaite de la décision d'expropriation de maison prise par le gouvernement populaire au niveau municipal ou du comté, elle peut demander un réexamen administratif conformément à la loi, ou elle peut intenter une action en justice administrative conformément à la loi. La décision d'expropriation de la maison marque le début officiel du projet d'expropriation et de récupération des droits d'utilisation des terres appartenant à l'État. Si l'exproprié n'est pas satisfait du plan d'indemnisation de l'expropriation, il est indispensable d'engager des procédures de redressement dans les délais légaux.

3. Organiser l'enquête et l'enregistrement

L'article 15 du Règlement sur l'expropriation des maisons et l'indemnisation sur les terrains appartenant à l'État stipule : Le service d'expropriation des maisons doit organiser une enquête et un enregistrement de la propriété, de l'emplacement, de la destination, de la zone de construction, etc. des maisons dans le cadre de l'expropriation des maisons, et les personnes expropriées doivent coopérer. Les résultats de l'enquête doivent être annoncés aux personnes expropriées dans le cadre de l'expropriation de leur logement.

À propos de l’indemnisation pour expropriation

1. Portée de l'expropriation et de l'indemnisation

L'article 17 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État stipule que l'indemnisation des personnes expropriées par les gouvernements populaires au niveau des municipalités et des comtés qui prennent la décision d'exproprier les maisons comprend :

(1) Indemnisation pour la valeur de la maison expropriée ;

(2) Indemnisation pour la réinstallation et la réinstallation temporaire causées par l'expropriation de la maison ;

(3) Indemnisation des pertes causées par la suspension de la production et de l'activité due à l'expropriation du logement.

Les gouvernements populaires au niveau des villes et des districts formuleront des subventions et des mesures de récompense pour accorder des subventions et des récompenses aux personnes expropriées.

En pratique, une compensation au point (3) existera pour les logements commerciaux. Les subventions et récompenses doivent remplir certaines conditions avant de pouvoir être obtenues. L’ensemble de ces éléments constitue l’indemnisation totale que l’exproprié peut finalement recevoir.

2. Normes d'indemnisation pour la valeur des maisons expropriées

L'article 19 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État stipule que l'indemnisation correspondant à la valeur des maisons expropriées ne doit pas être inférieure au prix du marché des biens immobiliers similaires des maisons expropriées à la date de l'annonce de la décision d'expropriation de la maison. La « date de l’annonce de la décision d’expropriation de la maison » correspond ici au moment de l’évaluation légale. Le « prix de marché d'un bien immobilier similaire » établit l'application de la « méthode de comparaison du marché » dans l'évaluation de la valeur d'une maison.

3. Deux règles importantes pour évaluer la valeur des maisons expropriées

L'article 19 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État stipule que la valeur des maisons expropriées doit être évaluée et déterminée par une agence d'évaluation des prix immobiliers possédant les qualifications correspondantes conformément à la méthode d'évaluation des expropriations de maisons. Si vous avez des objections à la valeur de la maison expropriée déterminée par l'évaluation, vous pouvez demander à l'agence d'évaluation des prix immobiliers une révision de l'évaluation. Si vous avez des objections au résultat de l'examen, vous pouvez demander une évaluation au Comité d'experts en évaluation des prix immobiliers. Autrement dit, les deux recours directs en matière d'évaluation sont la demande de révision et la demande d'expertise.

L'article 20 du « Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État » stipule que l'agence d'évaluation des prix immobiliers est choisie par l'exproprié par voie de négociation ; si la négociation échoue, elle sera déterminée par décision majoritaire, sélection aléatoire, etc. La méthode spécifique sera formulée par la province, la région autonome et la municipalité relevant directement du gouvernement central. La personne expropriée a le droit de choisir l'agence d'évaluation, ce qui est un point clé très important pour vérifier si le processus d'évaluation est légal.

4. Options facultatives de compensation monétaire et d'échange de droits de propriété

L'article 21 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État stipule que la personne expropriée peut choisir une compensation monétaire ou l'échange de droits de propriété sur une maison. Si la personne expropriée choisit d'échanger les droits de propriété de la maison, le gouvernement populaire au niveau de la ville ou du comté fournira la maison pour l'échange des droits de propriété, et calculera et réglera la différence entre la valeur de la maison expropriée et la valeur de la maison utilisée pour l'échange des droits de propriété avec la personne expropriée. Le droit de l’exproprié de choisir le mode d’indemnisation doit être respecté conformément à la loi.

5. Signer un accord d’indemnisation pour expropriation

L'article 25 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terres appartenant à l'État stipule que le service d'expropriation des maisons et la personne expropriée doivent conclure un accord d'indemnisation conformément aux dispositions du présent Règlement concernant la méthode d'indemnisation, le montant de l'indemnisation et la période de paiement, l'emplacement et la superficie de la maison utilisée pour l'échange des droits de propriété, les frais de déménagement, y compris les frais de réinstallation ou le chiffre d'affaires des maisons, les pertes dues à la suspension de la production et de l'activité, la période de déménagement, la méthode et la période de transition, etc. Après la conclusion d'un accord d'indemnisation, si une partie ne remplit pas ses obligations en vertu de l'accord d'indemnisation, l'autre partie peut intenter une action en justice conformément à la loi.

6. Prendre une décision sur l'expropriation et l'indemnisation

L'article 26 du Règlement sur l'expropriation des maisons et l'indemnisation sur les terres appartenant à l'État stipule que si le service d'expropriation des maisons et la personne expropriée ne parviennent pas à un accord d'indemnisation dans le délai spécifié dans le plan d'indemnisation pour l'expropriation, ou si le propriétaire de la maison expropriée n'est pas clair, le service d'expropriation des maisons doit faire rapport au gouvernement populaire de la ville ou du comté qui a pris la décision d'expropriation de la maison conformément aux dispositions de ces règlements. prendre une décision d'indemnisation conformément au plan d'indemnisation pour l'expropriation et faire une annonce dans le cadre de l'expropriation de la maison. Si la personne expropriée n'est pas satisfaite de la décision d'indemnisation, elle peut demander un réexamen administratif ou intenter une action en justice administrative conformément à la loi.

Permettez-moi de vous rappeler ici qu'un accord d'indemnisation et une décision d'indemnisation ne peuvent exister en même temps, c'est-à-dire que si un accord d'indemnisation est signé, il n'y aura pas de décision d'indemnisation. La décision d’indemnisation a été prise alors qu’un accord d’indemnisation ne pouvait être signé.

7. L’indemnisation d’abord, puis la relocalisation

L'article 27 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État stipule que lors de la mise en œuvre d'une expropriation de maisons, l'indemnisation doit d'abord être versée, puis relocalisée. Une fois que le gouvernement populaire au niveau de la ville ou du comté qui a pris la décision d'expropriation de la maison a indemnisé la personne expropriée, celle-ci doit achever la relocalisation dans le délai de relocalisation spécifié dans l'accord d'indemnisation ou la décision d'indemnisation. Aucune unité ou individu ne peut recourir à la violence, aux menaces ou enfreindre les réglementations pour interrompre l'approvisionnement en eau, l'approvisionnement en chauffage, l'approvisionnement en gaz, l'approvisionnement en électricité, l'accès routier ou tout autre moyen illégal pour forcer les personnes expropriées à déménager. Il est interdit aux unités de construction de participer aux activités de relocalisation.

8. Demander au tribunal l'exécution forcée conformément à la loi

L'article 28 du « Règlement » stipule que si la personne expropriée ne demande pas de réexamen administratif ou n'engage pas de poursuite administrative dans le délai légal et ne déménage pas dans le délai spécifié dans la décision d'indemnisation, le gouvernement populaire de la ville ou du comté qui a pris la décision d'expropriation de la maison doit s'adresser au Tribunal populaire pour une exécution forcée conformément à la loi. Ceci est communément appelé « démolition judiciaire » et constitue également l’étape finale de la démolition de maisons urbaines.

La dernière chose que l'avocat voudrait rappeler aux personnes expropriées est que ce qui a été résumé ci-dessus est le contenu principal et essentiel stipulé dans l'ordonnance du Conseil d'État n° 590. Il n'est pas difficile de voir l'importance décisive des trois procédures de décision d'expropriation, de décision d'indemnisation pour expropriation et d'évaluation de la valeur de la maison. La décision d'expropriation fixe le début du projet, l'évaluation de la valeur détermine le montant de l'indemnisation et la décision d'indemnisation pointe vers la démolition judiciaire. C’est donc à la compréhension de ces trois points que la plupart des personnes expropriées doivent prêter le plus attention dans la pratique. Chaque fois qu’une personne expropriée demande à un avocat : quelle loi relative à la démolition dois-je consulter ? Nous répondrons tous à cette question : regardez l’ordonnance du Conseil d’État n° 590 !