Démolition d'entreprise

Avec le développement rapide de l’économie de notre pays, de nombreuses personnes ont ouvert des usines. L'émergence d'usines rend non seulement le développement économique plus complet, mais rend également la production de produits plus rapide et plus standard. Cependant, afin de répondre aux besoins politiques, de nombreuses usines seront confrontées au problème de la démolition, de sorte que la manière d'indemniser le gouvernement pour l'expropriation des bâtiments d'usine est devenue une préoccupation pour les propriétaires d'usines. L’avocat de cet article vous l’expliquera en détail.

Comment indemniser le gouvernement pour l'expropriation des bâtiments d'usine

(1) Compensation d’actifs pour démolition d’usine

1. Compensation foncière

En tant que locataire, une entreprise obtient généralement ses locaux commerciaux par le biais d'un crédit-bail. Il existe deux types de terres louées : la location de terres domaniales et la location de terres collectives. La démolition d'une entreprise entraînera inévitablement la fin de cette relation de location, alors comment protéger les intérêts attendus de l'entreprise dans le contrat de location ? Selon les règles de démolition, les objets de l'indemnisation pour démolition sont les bâtiments et les annexes situés sur des terrains appartenant à l'État. Les réglementations en matière de démolition ne prévoient pas de dispositions unifiées en matière d'indemnisation pour les terrains vacants ou les terrains propres. Dans les « Règles de mise en œuvre pour l'évaluation et l'indemnisation des démolitions de logements non résidentiels sur le site de l'Exposition universelle de Shanghai 2010 en Chine », il est précisé que « le prix de base de l'indemnisation des droits d'utilisation des terres est déterminé conformément aux principes d'évaluation du marché, d'équilibre global et de tarification gouvernementale : 1,1 à 1,3 million de yuans/mu dans la région de Pudong et 1,2 à 1,4 million de yuans/mu dans la région de Puxi ». C'est la première fois que Shanghai clarifie la méthode de compensation des droits d'utilisation des terres sous la forme d'un document politique.

L'indemnisation pour la démolition de terrains dans d'autres endroits est souvent calculée en même temps que l'indemnisation pour les maisons et les bâtiments. Il existe de nombreuses situations floues et opaques, qui empêchent les titulaires de droits d'obtenir une compensation raisonnable correspondante. Dans le même temps, il s’agit également d’un domaine que nos agences législatives et administratives devraient protéger lors de la formulation de lois, de réglementations et de documents politiques. Nous espérons que les départements concernés pourront y prêter attention.

2. Indemnisation des maisons et des immeubles

L'indemnisation pour les maisons et les bâtiments est calculée sur la base de la superficie du bâtiment inscrite dans le certificat de propriété correspondant. S'il est impossible de demander un certificat immobilier et un certificat foncier pour des raisons historiques, cela peut être déterminé par des mesures réelles. La valeur des maisons et des immeubles doit généralement être confiée conjointement par les démolisseurs et les démolis à une société d'expertise. La société d’évaluation déterminera la valeur réelle des maisons et des bâtiments sur la base des normes techniques d’évaluation pertinentes. S'il est inférieur à la norme de prix unitaire minimum d'indemnisation pour la démolition de maisons urbaines à Shanghai, la norme de prix unitaire d'indemnisation minimum sera utilisée pour le calcul. Et conformément aux normes d'indemnisation pertinentes de Shanghai, les frais d'indemnisation réels pour les maisons et les bâtiments seront calculés.

3. Réinitialiser l'équipement au nouveau prix

Le « Règlement sur la gestion de la démolition de maisons urbaines » stipule que les coûts de déplacement et d'installation des équipements doivent être calculés sur la base du prix du transport des marchandises et du prix d'installation des équipements stipulés par le gouvernement local. Les machines et équipements sont divisés en deux catégories : l’une est constituée d’équipements amovibles ; l'autre est un équipement non amovible ; les pertes causées par le déplacement d’équipements amovibles peuvent être divisées en frais de perte physique et en frais de perte fonctionnelle. Les coûts des dommages physiques comprennent les coûts de démontage, les coûts de transport, les coûts d'installation, les coûts de débogage, etc. Les coûts de perte fonctionnelle incluent la diminution de la précision de la machine causée par le déménagement et l'augmentation des produits de qualité inférieure. Pour les équipements non démontables, la démolition entraînera l’abandon du matériel, il faudra donc cumuler le prix neuf et le prix de remplacement pour calculer le prix de remplacement du matériel et indemniser le propriétaire.

Dans le cadre de la démolition réelle, lorsque des maisons non résidentielles sont démolies, les coûts de déplacement et d'installation des équipements sont calculés sur la base de la zone de construction de la maison officielle démolie à 25 yuans par mètre carré ; les équipements qui ne peuvent être remis en service seront indemnisés sur la base du prix de remplacement de l’équipement.

(2) Indemnisation des frais de démolition d'usines

1. Pertes dues à la suspension de la production et de l'activité

L'article 33 du « Règlement sur la gestion de la démolition de maisons urbaines » stipule que si la démolition de maisons non résidentielles entraîne la suspension de la production et des activités, le démolisseur peut fournir une indemnisation appropriée. Concernant la norme "appropriée", ce qui est "approprié", sa base de calcul et sa méthode de calcul, dans quelles circonstances "peut" être indemnisé, dans quelles circonstances est "ne peut pas" être indemnisé, ce règlement ne prévoit pas de dispositions unifiées, et d'autres lois et réglementations administratives ne le prévoient pas. Dans la pratique juridique, les normes et les bases d’indemnisation sont souvent stipulées dans les documents politiques des gouvernements locaux au niveau municipal. Les normes de rémunération varient d'un endroit à l'autre et les méthodes de calcul sont également différentes. C'est dommage en termes de législation. On espère que les départements concernés y prêteront attention et établiront des réglementations plus claires sur les pertes causées par la suspension de la production et des activités, afin de promouvoir l'équité et la justice dans le processus de démolition.

Shanghai a adopté la méthode de « calcul basé sur la superficie de la maison », qui est calculée sur la base de la norme de 300 à 400 yuans par mètre carré pour la surface de construction des maisons urbaines démolies et de 150 à 350 yuans par mètre carré pour les maisons situées sur des terrains collectifs. Le montant précis est déterminé par les parties impliquées dans la démolition par voie de négociation. Bien que cette méthode de calcul soit simple, facile à mettre en œuvre et claire, elle ne fait pas de distinction entre le statut opérationnel de l’entreprise, ses opérations commerciales et la situation géographique de l’usine. Limiter simplement l'ampleur des pertes dues à la suspension de la production et des activités à une fourchette de 300 à 400 yuans est également une méthode de calcul qui manque d'équité et de justice. Nous pensons que les pertes dues à la suspension de la production et des activités devraient être évaluées et déterminées par une agence d'évaluation. Ce n'est qu'en effectuant des évaluations au cas par cas basées sur la nature opérationnelle de l'entreprise, ses opérations commerciales, ses conditions d'exploitation et sa rentabilité que nous pouvons garantir la réalisation de l'équité.

2. Frais de déménagement et d’installation des équipements

Pour les équipements pouvant être déplacés, ils doivent être déplacés et installés dans un endroit différent sur la base du principe d'utilisation continue et continuer à être utilisés. Les frais de déplacement et d'installation des équipements encourus en conséquence sont des pertes inévitables causées par la démolition, et la partie démolissante les indemnisera. Les « Règles de mise en œuvre pour l'évaluation et l'indemnisation de la démolition de maisons non résidentielles sur le site de l'Exposition universelle de Chine 2010 à Shanghai » clarifient également la méthode d'indemnisation : « Lorsque des maisons non résidentielles sont démolies, le démolisseur doit également indemniser les personnes démolies ou les locataires des maisons pour les dépenses suivantes : (1) Coûts de déplacement et d'installation des équipements calculés selon le prix du transport des marchandises et le prix de l'installation des équipements stipulés par cette ville. Plus précisément, le montant de l'indemnisation pour les frais de déplacement et d'installation des équipements sera négocié et déterminé par le démolisseur, la personne en cours de démolition ou le locataire conformément au prix du transport des marchandises et au prix d'installation des équipements déterminés par le prix indicatif municipal de Shanghai. Si la négociation échoue, vous pouvez également confier à une société d’évaluation professionnelle le soin de procéder à une évaluation et à une détermination.

3. Frais d'indemnisation de réinstallation des salariés licenciés.

Les coûts d'indemnisation de réinstallation des employés licenciés en raison d'une démolition ne sont pas spécifiés en détail dans les lois, réglementations et documents politiques, et sont des éléments que les parties impliquées dans la démolition négocient entre elles. Si la démolition entraîne le licenciement d'employés, une indemnisation doit être versée conformément aux contrats de travail spécifiques avec les employés et aux dispositions pertinentes du droit du travail.

(3) Dépenses incitatives basées sur les politiques de démolition

Dans le processus de démolition, afin d'accélérer la progression de la démolition, les démolisseurs utilisent souvent des incitations à la réinstallation rapide pour encourager les personnes démolies et les locataires à signer le plus tôt possible l'accord d'indemnisation pour la réinstallation de la démolition et à sortir du champ d'application de la démolition. Le montant des frais incitatifs sera déterminé par le démolisseur en fonction de la démolition réelle, ou peut être déterminé par négociation entre le démolisseur, la personne démolie et le locataire réel. Il convient de noter que si le propriétaire et l'utilisateur du bâtiment de l'usine démoli sont séparés, la redevance incitative doit être versée au locataire qui utilise réellement le bâtiment de l'usine démoli. Cela a été stipulé dans les documents politiques et constitue une approche raisonnable.

Dans notre vie réelle, si le propriétaire de l'usine fait face à l'expropriation de l'usine, alors les terrains, les maisons, les bâtiments, le remplacement des équipements, ainsi que la fermeture de l'usine, le déplacement et l'installation des équipements, etc. deviendront tous le contenu de l'indemnisation du gouvernement pour l'expropriation de l'usine. Par conséquent, si le gouvernement exproprie des usines, les propriétaires d'usines devraient soutenir la construction gouvernementale, et nous devrions également utiliser les connaissances juridiques pertinentes pour obtenir une compensation légale.