Mentions légales

Introduction de l'article : Il existe diverses formes d'acquisition illégale de terres. Les ménages démolis peuvent-ils uniquement faire défaut sur le montant de l’indemnisation ? Non! Si ces 4 situations surviennent, la décision d'expropriation et d'indemnisation peut être révoquée !

Première partie : cas

La maison de Mme Zhou, dans un certain quartier d'une ville du Sichuan, risque d'être démolie. La partie expropriante ne l'indemnise qu'en fonction de la superficie au sol, soit 3 800 yuans par mètre carré. C'est le cas pour chaque maison démolie comme celle de Mme Zhou. Quelle que soit la zone de construction réelle, l'indemnisation sera basée sur cette norme. Cependant, le prix des logements commerciaux à proximité du domicile de Mme Zhou est aussi bas que 10 000 yuans par mètre carré. Si vous compensez ainsi, vous n’aurez même pas assez d’argent pour remplacer une maison. Mme Zhou veut savoir comment la valeur de la maison est évaluée ? Que se passe-t-il si l’évaluation est déraisonnable ? Pour les ménages qui ont des difficultés à vivre après l’acquisition du terrain, l’État a-t-il mis en place des politiques pour protéger la vie de ces personnes ?

Partie 2 : Comment les lois de notre pays réglementent-elles ce type de comportement illégal ?

1. Déterminer que la superficie de la maison est déraisonnable et légale

1. La superficie et la nature de la maison dépendent généralement du contenu du certificat immobilier. Lorsque le contenu du certificat immobilier et de l'enregistrement immobilier sont différents, l'enregistrement immobilier prévaut généralement. Si la maison n'a pas été enregistrée, l'évaluation sera basée sur les résultats du traitement par les gouvernements de la ville et du comté. Il est illégal d'estimer directement un prix brut sans mesure réelle et sans qu'un organisme d'évaluation légal ne publie les résultats de l'évaluation.

2. L'article 19 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État stipule que l'indemnisation correspondant à la valeur de la maison expropriée ne doit pas être inférieure au prix du marché d'un bien immobilier similaire de la maison expropriée à la date de l'annonce de la décision d'expropriation de la maison. Ying Ting a appris que la valeur des maisons expropriées sera évaluée et déterminée par une agence d'évaluation des prix immobiliers possédant les qualifications correspondantes conformément à la méthode d'évaluation de l'expropriation des maisons. Si vous avez des objections à la valeur de la maison expropriée déterminée par l'évaluation, vous pouvez demander à l'agence d'évaluation des prix immobiliers une révision de l'évaluation. Si vous avez des objections au résultat de l'examen, vous pouvez demander une évaluation au Comité d'experts en évaluation des prix immobiliers.

3. Les agences d'évaluation immobilière doivent effectuer des évaluations conformément à la loi pour garantir que les résultats de l'évaluation sont véridiques, objectifs et raisonnables. L'évaluation de la superficie des maisons à exproprier et à démolir nécessite des mesures réelles au niveau de chaque foyer, et une évaluation réelle de la superficie de chaque maison. Parallèlement, un rapport d'évaluation pour chaque ménage est émis. Enfin, il est signé par l'expert et visé par la société d'expertise.

2. Les agences d’évaluation des prix immobiliers et les évaluateurs immobiliers font illégalement de fausses évaluations

Si les signatures de l'exproprié et de l'expert immobilier sont falsifiées, l'exproprié peut signaler la situation aux services compétents dans les meilleurs délais. Ou cherchez des moyens juridiques pour résoudre le problème. L'article 34 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains domaniaux stipule que si une agence d'évaluation des prix immobiliers ou un évaluateur immobilier émet un rapport d'évaluation faux ou comportant des erreurs majeures, l'autorité émettrice lui ordonne d'apporter des corrections dans un délai et donne un avertissement. L'agence d'évaluation des prix immobiliers sera également condamnée à une amende de 50 000 RMB. Une amende d'au moins 10 000 RMB mais d'au plus 200 000 RMB sera infligée à l'évaluateur immobilier, et une amende d'au moins 10 000 RMB mais d'au plus 30 000 RMB sera infligée à l'évaluateur immobilier, qui sera enregistrée dans le dossier de crédit ; si les circonstances sont graves, le certificat de qualification et le certificat d'enregistrement sont révoqués ; si des pertes sont causées, la responsabilité en matière d'indemnisation sera supportée conformément à la loi ; si un délit est constitué, la responsabilité pénale sera poursuivie conformément à la loi.

3. Défaut de sélection d'une agence d'évaluation conformément aux dispositions légales

Dans le passé, dans la plupart des cas, les évaluations de la valeur des maisons étaient effectuées par des agences d'évaluation nommées par le gouvernement. L'article 20 du « Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation » stipule que l'agence d'évaluation des prix immobiliers doit être choisie par l'exproprié par voie de négociation ; si la négociation échoue, elle sera déterminée par décision majoritaire, sélection aléatoire, etc. Les mesures spécifiques seront formulées par la province, la région autonome et la municipalité relevant directement du gouvernement central. Les agences d’évaluation des prix immobiliers devraient effectuer des travaux d’évaluation des expropriations de maisons de manière indépendante, objective et impartiale, et aucune unité ou individu ne peut intervenir.

4. L'expropriant a commis certaines erreurs dans le choix de la méthode d'évaluation.

1. Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, l'emplacement et l'utilisation du bien immobilier exproprié doivent être basés sur les facteurs qui affectent la valeur du bien immobilier exproprié et les conditions du marché immobilier local. Les méthodes d'évaluation telles que la méthode du marché, la méthode des revenus, la méthode des coûts et la méthode du développement hypothétique doivent être sélectionnées de manière exhaustive pour évaluer la valeur des biens immobiliers expropriés. Les résultats de l'évaluation doivent être raisonnablement déterminés et une compensation doit être versée sur cette base.

2. Selon l'avis du Ministère du logement et du développement urbain et rural sur la publication des « Mesures d'expropriation et d'évaluation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État », l'article 13 stipule : Un évaluateur immobilier agréé doit, sur la base de l'objet de l'évaluation et des conditions du marché immobilier local, effectuer une analyse d'applicabilité de la méthode du marché, de la méthode des revenus, de la méthode des coûts, de la méthode de développement hypothétique et d'autres méthodes d'évaluation, puis sélectionner une ou plusieurs de ces méthodes pour évaluer le valeur de la maison expropriée. Yingting estime que s'il existe des transactions portant sur des biens immobiliers similaires à ceux de la maison expropriée, la méthode du marché devrait être utilisée pour l'évaluation ; si la maison expropriée ou ses biens immobiliers similaires présentent des avantages économiques, la méthode du revenu doit être utilisée pour l'évaluation ; si la maison expropriée est en construction, la méthode de développement hypothétique doit être utilisée pour l'évaluation. Si deux ou plusieurs méthodes d'évaluation peuvent être sélectionnées en même temps pour l'évaluation, plus de deux méthodes d'évaluation doivent être utilisées pour l'évaluation et les résultats de l'évaluation doivent être raisonnablement déterminés après avoir vérifié et comparé les résultats de calcul des différentes méthodes d'évaluation.

Partie 3 : Quelles sont les politiques de base du pays pour protéger les personnes touchées par l’expropriation et la démolition ?

1. L’article 2 du Règlement sur l’expropriation et l’indemnisation des maisons situées sur des terrains domaniaux stipule : « Pour les besoins de l’intérêt public, lorsque les maisons d’entités ou de particuliers situées sur des terrains domaniaux sont expropriées, une indemnisation équitable sera accordée aux propriétaires des maisons expropriées (ci-après dénommés les personnes expropriées). »

2. L'article 47 de la « Loi sur la gestion foncière » stipule : « Si le paiement de l'indemnisation foncière et des subventions à la réinstallation conformément aux dispositions du paragraphe 2 du présent article ne peut pas permettre aux agriculteurs qui ont besoin d'être réinstallés de maintenir leur niveau de vie d'origine, l'aide à la réinstallation peut être augmentée avec l'approbation du gouvernement populaire de la province, de la région autonome ou de la municipalité relevant directement du gouvernement central. dépasser 30 fois la valeur de production annuelle moyenne des trois années précédant l'expropriation des terres. Le Conseil d'État peut augmenter les normes d'indemnisation foncière et les subventions à la réinstallation pour l'expropriation des terres agricoles dans des circonstances particulières en fonction du niveau de développement social et économique. « Il est nécessaire de garantir que le niveau de vie initial des agriculteurs touchés par l'acquisition et la démolition des terres ne soit pas réduit.

3. Le paragraphe 3 de l'article 42 de la « Loi sur la propriété » stipule : « Les maisons et autres biens immobiliers des unités et des individus expropriés seront indemnisés pour leur démolition conformément à la loi afin de sauvegarder les droits et intérêts légitimes des personnes expropriées ; lorsque les résidences personnelles sont expropriées, les conditions de vie des personnes expropriées seront également garanties. »

Yingting vous rappelle :

Si vous faites face à une acquisition de terrain et à une expulsion, veillez à rester lucide. Face à une démolition forcée, il est nécessaire de conserver les preuves de la démolition forcée et de protéger ses droits et intérêts légitimes par les voies légales. Si les procédures de démolition et d'expropriation sont illégales, vous pouvez demander un réexamen administratif ou intenter une action en justice administrative. N'oubliez pas de ne pas démolir la maison vous-même, mais de signer un accord de réinstallation et de recevoir une indemnisation raisonnable avant de quitter la maison. Que pouvez-vous faire si vous avez des objections à l’indemnisation de réinstallation ? Conformément aux lois et réglementations pertinentes de notre pays, les personnes expropriées et démolies peuvent déposer un recours administratif dans les 60 jours suivant la réception de la décision d'expropriation, de la décision d'indemnisation pour l'expropriation et d'autres actions administratives spécifiques, et intenter une action en justice administrative dans les 6 mois. Si votre maison est démolie de force, vous devez intenter une action en justice pour défendre vos droits dans les 6 mois suivant la connaissance de la date de démolition. Si vous n'avez pas négocié les conditions d'indemnisation avec le gouvernement, vous pouvez consulter un avocat spécialisé dans l'acquisition et la démolition de terrains, ou demander à un avocat d'intervenir et de négocier avec le gouvernement en utilisant ses connaissances juridiques professionnelles pour tenter d'obtenir une indemnisation juste et satisfaisante.