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Introduction de l'article : Lors d'une évaluation de démolition, le résultat de l'évaluation est étroitement lié au montant de l'indemnisation. Les cinq méthodes d'évaluation en matière d'acquisition et de démolition de terrains sont la méthode du coût de remplacement, la méthode des revenus, la méthode de comparaison du marché, la méthode de développement hypothétique et la méthode de correction du prix des terrains de référence. Si une méthode d'évaluation peu favorable aux personnes démolies est choisie, le montant de l'indemnisation sera considérablement réduit. Les deux méthodes les plus couramment utilisées pour évaluer les entreprises sont la méthode du coût et la méthode de la comparaison de marché.

La première méthode, celle du coût de remplacement

La méthode d’évaluation la plus courante utilisant la méthode du coût de remplacement consiste également à remplacer les bâtiments et les usines hors sol de l’entreprise. Sélectionnez un moment d’évaluation. Si la collecte sur place doit commencer le 2 janvier, la valeur de remplacement sera dérivée de ce moment réel d'évaluation. Par exemple, la valeur des travaux de génie civil + la valeur de la main-d'œuvre + la valeur des taxes concernées = la valeur de remplacement obtenue, puis déduire le taux d'actualisation correspondant (70 % ou 80 %, etc.). La méthode du coût a été largement utilisée dans le passé, et la valeur du terrain et celle de la maison pouvaient être évaluées à l'aide de la méthode du coût. Cependant, le règlement actuel sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État et les mesures d'évaluation des expropriations de maisons exigent la méthode de comparaison du marché. Les évaluations sont généralement basées sur la valeur marchande des maisons voisines. Si votre maison est actuellement évaluée selon la méthode du coût, vous pourriez être trompé.

Deuxièmement, la méthode du revenu

1. Le « Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État » comporte également des exigences pertinentes. L'équipe de démolition de Yingting a appris que s'il est utilisé pour la production et l'exploitation, la méthode du revenu doit être utilisée pour évaluer sa production et son exploitation, c'est-à-dire pour estimer les revenus futurs attendus et sélectionner un taux de capitalisation approprié pour refléter le taux de rendement apporté par l'investissement du capital dans l'immobilier. La notion de taux de capitalisation est peu utilisée en pratique. Il s’agit du taux de profit généré par l’investissement de biens immobiliers, de maisons et de terrains dans des revenus connexes.

2. La méthode des revenus évalue principalement certaines entités commerciales qui réalisent dans la pratique une production et des opérations réelles. Certaines industries avec une valeur ajoutée du travail relativement importante, les industries à forte intensité de main-d'œuvre et les industries dotées de technologies brevetées qui peuvent générer des revenus du travail augmentent de façon exponentielle. En principe, les entreprises de ces secteurs devraient être effectivement évaluées selon la méthode des revenus.

La méthode du revenu n’est pas largement utilisée dans la pratique. Lors de la négociation avec la société d'évaluation, celle-ci n'a pas utilisé la méthode des revenus.

Troisièmement, méthode de comparaison du marché

La méthode de comparaison du marché fait référence à des valeurs marchandes immobilières similaires, c'est-à-dire basées sur le même emplacement, le même emplacement, la même nature (propriété publique, collective) et la même destination (commerciale, industrielle, résidentielle), le logement commercial comprend les fins résidentielles et commerciales. Dans le processus de pratique, vous devez faire attention au type de terrain auquel il appartient et vous référer à la valeur des terrains de même nature dans le cadre du terrain attaché, en vous référant principalement à la valeur de marchés immobiliers similaires.

Quatrièmement, méthode de développement d'hypothèses

1. La méthode de développement hypothétique est rarement utilisée dans la pratique. Le Yingting Demolition Group a traité un tel cas. Le promoteur, à son tour, communique avec le gouvernement en tant que personne démolie et doit utiliser la méthode de développement hypothétique pour une évaluation réelle. Le promoteur doit utiliser le terrain à des fins de développement réel. Le but de l'aménagement du terrain peut être des bâtiments commerciaux, résidentiels ou industriels, et l'aménagement du terrain doit être utilisé pour répondre aux principales exigences du développement. Par conséquent, il est nécessaire d'estimer la valeur du terrain après aménagement, de déduire les taxes et frais correspondants, les pertes correspondantes après utilisation du sol, etc., et de refléter la valeur marchande.

2. De nombreuses petites et moyennes entreprises espèrent appliquer la méthode de développement hypothétique, en particulier pour certains terrains inutilisés, c'est-à-dire que le promoteur ne les a pas réellement utilisés après leur achat. Lorsque le promoteur demande toujours l'approbation de la planification et d'autres documents connexes, le comportement d'occupation du terrain doit être évalué à l'aide de la méthode de développement hypothétique. Si l’entreprise déménage, comment évaluer la valeur du terrain restant ? Une approche de développement hypothétique doit être utilisée pour évaluer la valeur des droits d’utilisation des terres.

Cinquièmement, la méthode de référence de correction du prix des terrains

1. La méthode de correction du prix des terrains de référence est principalement une méthode d'évaluation utilisée pour évaluer l'emplacement réel des terrains. La détermination du coefficient correcteur et de la valeur finale en fonction de la localisation du terrain n'est pas largement utilisée dans la pratique. Dans la pratique, nous utilisons couramment la méthode du coût complémentaire et la méthode de comparaison du marché pour l’évaluation. Cependant, nos avocats tiennent à rappeler aux petites et moyennes entreprises que si elles génèrent des bénéfices relativement élevés et évoluent dans des secteurs à forte valeur ajoutée, à forte intensité de main-d'œuvre ou à technologie brevetée, et dont les perspectives sont censées croître de façon exponentielle, elles doivent procéder à une évaluation de la méthode des revenus.

2. S'il s'agit d'une entreprise de pièces d'intelligence artificielle, la technologie brevetée de l'ensemble du secteur ne peut être égalée que par certaines sociétés étrangères, et la plupart des produits sont vendus à l'étranger. Ces entreprises doivent utiliser la méthode des revenus pour évaluer leurs pertes dues à la suspension de la production et de l’activité. Parce qu'il peut y avoir du financement et de la dette cette année, et il peut y avoir des revenus importants l'année prochaine. Si elle calcule sa perte due à la suspension de la production et de l'activité pendant une certaine période, elle doit suivre la méthode des revenus.

Yingting vous rappelle :

Même si la même société d’évaluation choisit des méthodes d’évaluation différentes, les résultats de l’évaluation seront très différents. La méthode d’évaluation choisie détermine directement le montant de l’indemnisation de réinstallation. Si la personne démolie a des objections au rapport d'évaluation, elle doit demander une révision en temps opportun ou demander à un avocat d'intervenir dans le processus d'évaluation et de participer aux négociations. Les personnes démolies doivent demander un réexamen dans les 10 jours suivant la réception du rapport d'évaluation. Si vous n'êtes pas satisfait du résultat de l'examen, vous pouvez consulter un avocat ayant effectué des recherches approfondies sur l'évaluation des démolition et adopter des méthodes appropriées pour protéger vos droits et intérêts légitimes.