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Introduction à l'article : Zhou a construit une maison dans une cerisaie pour gérer le jardin, mais le comité du village a démoli la maison pour cause de construction illégale. Après la démolition de la maison, quelque temps plus tard, Zhou a appris que le terrain allait être exproprié. Peut-il obtenir une indemnisation ?

Première partie : histoire de cas

En juin 2008, Zhou a loué un terrain dans le village pour y planter des cerisiers. Afin de faciliter la gestion du jardin, il a construit une maison sur le terrain pour y vivre. Il a vécu en paix pendant dix ans. Il y a deux jours, le comité du village l'a informé que la maison qu'il avait construite était illégale et qu'elle serait démolie. Mais Zhou a investi tout son argent ici. Si la maison est démolie, où vivra-t-il ? Le comité du village a déclaré qu'il ne se souciait pas de cette question et a demandé à Zhou de trouver un moyen par lui-même. Ils ont suggéré de louer une maison à l'extérieur. L'équipe de démolition de Yingting a appris que les membres du comité du village avaient averti Zhou de démolir la maison dans les trois jours pour éviter que la démolition forcée de la maison n'affecte la cerisaie. Zhou était très hésitant. Les dizaines d’hectares de jardin devaient être gardés. Et si personne ne regardait et que les cerises et les installations agricoles étaient volées ? Cependant, Zhou a appris que plusieurs producteurs de cerises des villages voisins étaient parvenus à un accord et avaient reçu une compensation. Pourquoi les résultats de la planification seraient-ils différents s’ils louaient des terres pour cultiver des cerises dans la même ville ? Allez-vous couper l’eau et l’électricité et démolir la maison de force ? Quelques jours plus tard, des personnes sont venues démolir de force la maison qu'il avait elle-même construite. Ils ont également démoli les installations de la cerisaie de Zhou et abattu les cerisiers. Le comité du village n'a pas mentionné d'indemnisation. Un mois plus tard, Zhou a appris que ses terres allaient être expropriées pour la construction d'une route. Il voulait savoir s'il pouvait être indemnisé ?

Partie 2 : Lorsque la construction illégale se heurte à l'acquisition et à la démolition de terrains, peut-il y avoir une compensation ?

1. Une maison sans permis équivaut-elle nécessairement à une construction illégale ?

Non ! Les maisons sans papiers ne signifient pas une construction illégale, comme les maisons construites sur leur propre propriété, comme les maisons construites avant le 1er janvier 2008, ou les maisons dont les certificats immobiliers n'ont pas été obtenus à temps en raison de changements dans les départements gouvernementaux concernés et pour d'autres raisons. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un logement sans permis n’est pas synonyme de construction illégale.

2. Les bâtiments illégaux doivent-ils être démolis ?

Non ! Les bâtiments construits sans l'obtention d'un permis de construire ou en violation du contenu pertinent approuvé par le permis de construire sont considérés comme des constructions illégales. Selon l'expérience passée de Ying Ting dans le traitement des cas, il a été constaté qu'il existe de nombreuses raisons pour les constructions illégales, certaines sont dues aux parties impliquées et d'autres sont dues aux agences gouvernementales. Les conséquences juridiques des constructions illégales ne sont pas uniques. Il existe des confiscations et des démolitions dans un délai déterminé, mais également des amendes et des procédures de réémission, et les confiscations et démolitions dans un délai limité sont limitées aux violations graves de l'urbanisme. On constate que les constructions illégales ne doivent pas nécessairement être démolies.

3. Que sont les constructions illégales ?

Ying Ting estime que selon les dispositions de la loi sur l'urbanisme et l'aménagement rural, les bâtiments illégaux comprennent : (1) Les bâtiments construits sans demande ou approbation de demande, et sans obtention d'un permis d'urbanisme et d'un permis de construire un projet de construction. (2) Bâtiments construits en modifiant les dispositions du permis de construire sans autorisation. (3) Bâtiments construits avec des changements d'usage non autorisés. (4) Les bâtiments qui n'ont pas été démolis pour devenir des bâtiments permanents après la construction de bâtiments temporaires ont dépassé leur période de validité.

4. Quelles constructions illégales peuvent être indemnisées ?

(1) Entreprises de promotion des investissements dont les procédures sont incomplètes

Pour les sociétés de promotion des investissements dont les procédures sont incomplètes, afin de mettre en œuvre rapidement le projet, le gouvernement a ouvert une voie verte pour gérer diverses procédures d'autorisation, permettant la construction d'abord et l'approbation ensuite. Plus tard, pour certaines raisons, les procédures pertinentes n'ont pas été achevées. Dans ce cas, Ying Ting estime que tant qu'il ne dépasse pas le cadre du permis de construire, il a un certain degré de légitimité et respecte le principe de confiance dans les intérêts. Par conséquent, ces entreprises d’investissement devraient recevoir une compensation raisonnable lors de la démolition.

(2) Fermes de sélection, fermes de plantation et maisons de commerce individuelles avec des procédures incomplètes

Certaines fermes et plantations soutenues par les gouvernements locaux ne disposaient pas à l’époque de procédures complètes. Face à une expropriation ultérieure, l'expropriant les démolirait au nom de « construction illégale ». Cependant, selon l'« Avis du Bureau des terres et des ressources et du ministère de l'Agriculture sur les questions concernant l'amélioration de la gestion des terres agricoles des installations » publié en 2010, ceux qui occupent des terres agricoles pour la construction d'installations agricoles n'ont pas besoin de passer par les procédures d'approbation pour la conversion des terres agricoles. Ainsi, si les fermes et les plantations construites avant 2010 n’ont pas accompli les formalités d’aménagement agricole, elles peuvent demander une compensation raisonnable.

(3) Maisons privées avec des procédures de construction incomplètes

Pour des raisons historiques, les procédures de construction des bâtiments sont incomplètes et l'enregistrement de la propriété des maisons ne peut pas être effectué de la manière habituelle. La loi chinoise sur l'urbanisme et l'aménagement rural a été mise en œuvre le 1er janvier 2008. Les maisons construites après cette date doivent obtenir des procédures d'approbation de construction. Selon le principe de non-rétroactivité de la loi, pour les maisons construites avant 2008 et bénéficiant de droits d'utilisation complets du sol, ces maisons ne peuvent pas être facilement identifiées comme une construction illégale.

Troisième partie : Zhou peut-il être indemnisé ? Dans une telle situation, que doivent faire les ménages démolisseurs ?

1. Certaines plantations soutenues par les gouvernements locaux ne disposaient pas à l’époque de procédures complètes. Face à une expropriation ultérieure, l'expropriant les démolira au nom de « construction illégale ». Selon les réglementations en vigueur, ceux qui ont construit des installations agricoles pour occuper des terres agricoles avant 2010 n'avaient pas besoin de passer par les procédures d'approbation pour la conversion des terres agricoles. La cerisaie de Zhou a été construite en 2008. Bien que les procédures d'installation agricole ne soient pas terminées, il peut demander une compensation raisonnable. La compensation comprend la compensation pour les jeunes cerisiers, la compensation pour les cerises, les bâtiments annexes à la cerisaie ou les cabanons proposés (non utilisés à des fins d'habitation, uniquement les bâtiments liés à la gestion de la cerisaie), les équipements annexes à la cerisaie (piscines, châteaux d'eau, etc.).

2. La loi chinoise sur l’urbanisme et l’aménagement rural a été mise en œuvre le 1er janvier 2008. Les maisons construites après cette date doivent faire l’objet de procédures d’autorisation de construction. La maison de Zhou a été construite en juin 2008. Et il est illégal de construire des maisons occupées par leur propriétaire sur des terres agricoles. Cette maison est donc une construction illégale. Selon la loi, aucune compensation ne devrait être accordée.

3. Ying Ting a suggéré que, qu'il s'agisse d'une construction illégale ou d'une acquisition et d'une démolition de terrains, il est préférable de ne pas démolir la maison concernée par vous-même. Si vous le démontez vous-même, il sera difficile d'obtenir une indemnisation par la suite. Parce qu’il est impossible de trouver une raison pour demander une indemnisation, il est également difficile de déterminer qui poursuivre en justice. Si votre maison a été démolie de force, vous pouvez prendre des photos et des vidéos pertinentes avant, pendant et après la démolition comme preuve de la démolition et comme base pour proposer des conditions d'indemnisation. Il est également facile d'identifier l'auteur de la démolition forcée, de savoir qui poursuivre en justice et de savoir qui doit porter la responsabilité de la démolition forcée.

4. Cette affaire concerne une démolition forcée. Selon les lois et réglementations en vigueur dans notre pays, même la démolition forcée doit être effectuée conformément aux procédures légales et le tribunal organisera la mise en œuvre de la démolition forcée conformément à la loi. Il est illégal pour le comité du village de démolir la propriété sans procédure légale. Zhou peut intenter une action en justice administrative pour réclamer une indemnisation pour les pertes.

Yingting vous rappelle :

1. Si votre maison est identifiée comme une construction illégale, veuillez d'abord vérifier si votre maison est une construction illégale. Si vous avez des questions, veuillez consulter un avocat professionnel en matière d’acquisition et de démolition de terrains pour obtenir des conseils juridiques professionnels.

2. Parce que la construction illégale fait référence aux maisons et aux installations construites en dehors de la zone de planification sans obtenir le permis de construire pour le projet proposé (site original, sélection du site et avis de construction), et en violation des dispositions de la loi sur l'aménagement du territoire, de la loi sur l'urbanisme et de l'aménagement rural, du règlement sur la gestion de la planification et de la construction des villages et des villes et d'autres lois et réglementations pertinentes. Pour des raisons historiques, certaines maisons peuvent être soupçonnées de construction illégale. La question de savoir si elle doit être démolie et si une indemnisation peut être accordée après la démolition doit être traitée différemment selon les situations. Dans la pratique, les bâtiments illégaux ne sont pas nécessairement démolis, mais peuvent également être transformés en bâtiments légaux et y rester de manière permanente. Les raisons de la construction illégale sont nombreuses, notamment les parties impliquées et les agences administratives. Les conséquences juridiques des constructions illégales ne sont pas les seules. Il existe des confiscations et des démolitions dans un délai déterminé, ainsi que des amendes et des procédures de réémission. Par ailleurs, la confiscation et la démolition dans un délai déterminé sont limitées aux violations graves de l'urbanisme.

3. Si vous êtes confronté à une démolition illégale, vous devez intenter une action en justice administrative dans les 6 mois à compter de la date à laquelle vous avez eu connaissance de la démolition. Parce que selon les lois pertinentes de notre pays, en cas d'acquisition et de démolition de terrains, les personnes expropriées et démolies peuvent déposer un recours administratif dans les 60 jours suivant la réception de la décision d'expropriation, de la décision d'indemnisation pour l'expropriation et d'autres actions administratives spécifiques, et intenter une action en justice administrative dans les 6 mois. Si votre maison est démolie de force, vous devez intenter une action en justice pour défendre vos droits dans les 6 mois suivant la connaissance de la date de démolition. Certains ménages relocalisés présenteront une pétition, mais la pétition n'est pas une voie légale, et quelle que soit la durée de la pétition, elle ne constitue pas une raison pour interrompre le délai de poursuite. De nombreuses personnes démolies ont tardé à déposer des requêtes et n'ont pas respecté le délai de prescription. Même s’ils intentaient une action en justice, le tribunal ne l’accepterait pas. Même si vous trouvez un avocat, vous ne pouvez rien faire pour vous aider ! Dans la pratique, peu importe la manière dont vous signalez la situation à vos supérieurs, au personnel local ou en vous rendant partout, vous ne pouvez pas réellement résoudre le problème. Ce que vous ne faites que perdre, c'est votre temps précieux à protéger vos droits et intérêts ! Si vous ne parvenez pas à parvenir à un accord avec la partie expropriation et démolition, veuillez contacter un avocat professionnel en expropriation et démolition dès que possible pour trouver une solution.