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Introduction à l'article : Wu est à Yancheng, province du Jiangsu. Le village urbain local doit être démoli et sa maison est également incluse dans le périmètre de démolition. Les gens du parti de démolition sont venus négocier avec sa maison et lui ont seulement donné une maison de déménagement de 200 mètres carrés. Ceci était basé sur la superficie de sa maison sur la carte aérienne de 1996. Cependant, la superficie du terrain figurant sur le certificat foncier que sa famille a reçu en 1998 était de 272 mètres carrés, et la superficie de la maison était de 217 mètres carrés. Si l'indemnisation est basée sur la norme de 200 mètres carrés, c'est trop peu ! Les prix des logements à proximité sont de 25 000 euros le mètre carré. Jusqu'à présent, les personnes démolies n'ont reçu aucune notification écrite officielle, ni aucune annonce ou approbation officielle. Comment compenser la démolition des bidonvilles dans les villages urbains ? Sur base de photos aériennes ou de zone de certificat foncier ?

1. L’indemnisation doit-elle être basée sur les résultats de photos aériennes ou sur la superficie indiquée sur le certificat foncier ?

1. Les photos aériennes n’ont aucun effet juridique et ne sont que des photos d’inspection auxiliaires. Pour les maisons sans permis, des photographies aériennes seront utilisées pour déterminer la superficie du terrain et des maisons. Ainsi, s’il existe un titre foncier, l’indemnisation sera basée sur la superficie figurant sur le titre foncier. S’il n’existe pas de titre foncier, l’indemnisation se fera en fonction de la superficie de la carte aérienne.

2. Conformément à l'article 17 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État, les gouvernements populaires au niveau des municipalités et des comtés qui prennent la décision d'exproprier les maisons doivent fournir une indemnisation aux personnes expropriées, notamment : une compensation pour la valeur des maisons expropriées ; une indemnisation pour la réinstallation et la réinstallation temporaire qui, selon Ying Ting, sont causées par l'expropriation de maisons ; compensation des pertes causées par la suspension de la production et des affaires en raison de l'expropriation des maisons. Les gouvernements populaires au niveau des villes et des districts formuleront des subventions et des mesures de récompense pour accorder des subventions et des récompenses aux personnes expropriées.

(1) Rémunération des immobilisations

Indemnisation des terrains, maisons, bâtiments et attaches au sol qui ne peuvent être déplacés, ainsi que des machines et équipements perdus en raison du déménagement, etc.

(2) Compensation des attaches au sol et des jeunes cultures.

L'article 26 du « Règlement d'application de la loi sur l'aménagement du territoire » stipule : « Les redevances d'indemnisation pour les attaches au sol et les jeunes cultures appartiennent aux propriétaires des attaches au sol et des jeunes cultures ». Ying Ting estime que selon cette disposition, si le propriétaire est un particulier, il sera payé au particulier ; si le propriétaire est un groupe d'agriculteurs, elle sera versée à certains groupements d'agriculteurs ; si le propriétaire est une organisation économique collective rurale, elle sera versée à l'organisation économique collective.

(3) Indemnisation des pertes causées par la suspension de la production et de l'activité

Les pertes dues à la suspension de la production et des activités comprennent les pertes « doivent être payées » et « devraient être gagnées ». C'est-à-dire les pertes d'exploitation réelles et attendues. Il s’agit des pertes et dépenses liées à la suspension de la production et des activités.

(4) Coûts liés à la démolition et à la relocalisation

C’est-à-dire les coûts directement engendrés par la démolition et la relocalisation. Y compris les coûts de débogage et de réparation des équipements de machines, les coûts de démontage et d'emballage des matériaux, les coûts de transport, les coûts de déplacement et d'installation des équipements, etc.

(5) Incitations à la démolition

Les frais incitatifs encourus en raison des politiques de démolition comprennent les frais de réinstallation accélérés, les frais incitatifs à la démolition, etc.

(6) Pertes causées par les démolitions illégales et violentes

Pour les dommages aux machines, équipements et autres biens causés par une démolition illégale et violente, les propriétaires d'entreprise peuvent exiger une compensation pour les pertes et demander une compensation à l'État.

2. Quel type de compensation Wu devrait-il recevoir ?

(1) Wu n’a reçu aucune annonce écrite officielle et n’a pas vu le document d’approbation de l’acquisition du terrain. L'équipe de démolition est soupçonnée d'acquisition illégale de terrains. Conformément aux dispositions légales pertinentes, avant de mettre en œuvre une réquisition de terres, les procédures suivantes doivent être incluses pour être légales : notification du statut de réquisition de terres, confirmation de l'enquête sur la réquisition de terres, lettre de notification du statut de réquisition de terres, notification de l'audience de réquisition de terres et organisation de l'audience de réquisition de terres.

(2) Si les terres concernées appartiennent à l'État, l'indemnisation doit inclure l'indemnisation pour les terres, les maisons, les cultures plantées, les arbres fruitiers, les jeunes cultures, les frais de déménagement, les incitations à la démolition, etc. Les terres concernées dans ce cas appartiennent à l'État et sont des terres agricoles. En plus de l'indemnisation du logement, une indemnisation correspondante doit également être fournie conformément aux lois et réglementations sur l'expropriation, la démolition et la réinstallation des terres appartenant à l'État, ainsi qu'aux politiques locales d'indemnisation des terres rurales.

1. Dans ce cas, puisque la terre appartient aux droits de propriété, l'enregistrement des droits de propriété dans mon pays est la méthode principale. Par conséquent, la façon dont le certificat foncier de Wu a été enregistré devrait être compensée en fonction du contenu enregistré sur le certificat foncier. La superficie figurant sur le certificat foncier de Wu est de 272 mètres carrés, l'indemnisation devrait donc être basée sur cette superficie.

2. L'article 21 du Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État stipule que la personne expropriée peut choisir une compensation monétaire ou l'échange de droits de propriété sur une maison. Yingting a appris que si la personne expropriée choisit d'échanger les droits de propriété de la maison, le gouvernement populaire au niveau de la ville ou du comté devrait fournir la maison pour l'échange des droits de propriété, et calculer et régler la différence entre la valeur de la maison expropriée et la valeur de la maison utilisée pour l'échange des droits de propriété avec la personne expropriée.

3. Si des résidences personnelles sont expropriées en raison de la reconstruction d'anciennes zones urbaines et que l'exproprié choisit d'échanger les droits de propriété de la maison dans la zone de reconstruction, le gouvernement populaire au niveau de la ville ou du comté qui prend la décision d'expropriation des maisons fournira des maisons dans la zone de reconstruction ou dans les environs.

4. La superficie de la maison, de 217 mètres carrés, a été estimée par Wu lui-même. Pour le domaine spécifique, vous pouvez demander à des professionnels de l’agence d’évaluation de le mesurer et de l’évaluer. Par exemple, le résultat de l'évaluation est de 217 mètres carrés. La maison de réinstallation et l'indemnisation pour la démolition doivent être allouées en fonction de cette superficie, en référence à la structure et aux matériaux de construction de la maison, ainsi qu'au prix des logements commerciaux à proximité et à d'autres facteurs.

5. S'il y a des cultures, des bois, des arbres fruitiers et des jeunes cultures plantés, ils doivent également recevoir une compensation correspondante. Le calcul spécifique est basé sur les normes de rémunération locales.

6. Comprend également les frais de réinstallation, les frais incitatifs, etc.

3. Les dernières réglementations sur l'indemnisation pour la démolition des vieilles zones urbaines, la reconstruction des bidonvilles et la démolition des villages urbains du Jiangsu

Début avril 2018, le gouvernement de la ville de Yancheng a publié des « Avis sur l'expropriation des maisons rénovées et les questions connexes dans les vieilles villes (bidonvilles) de la ville de Yancheng », qui ont suscité une large inquiétude parmi les citoyens. Par rapport aux précédentes politiques d'expropriation, d'indemnisation et de réinstallation, quels ajustements et changements seront apportés aux « Avis de traitement » qui seront officiellement mis en œuvre à partir du 9 mai de cette année ? Quels « avantages » et « bénéfices » les personnes expropriées recevront-elles en termes d'indemnisation et de réinstallation ? Le 26 avril, le responsable du bureau municipal d'expropriation en a donné une interprétation détaillée.

1. Assouplissement modéré des normes de détermination des zones de compensation

(1) Les maisons « sans papiers » construites avant la création de la version de 1986 de la carte aérienne de la zone urbaine. Si les bâtiments actuels sont conformes à la carte de relevé aérien, ils seront indemnisés et réinstallés conformément à la construction légale. Les maisons construites par la suite seront considérées comme des constructions illégales. Les « Avis de traitement » ont été modifiés pour fournir une compensation et une réinstallation progressives, différenciées et dégressives pour les maisons « sans papiers » sur la base des cartes d'enquête aérienne de 1986, 1996 et 2005.

(2) Pour les maisons « sans permis » construites avant la création de la version 1986 de la carte d'enquête aérienne, les normes d'indemnisation et de réinstallation resteront inchangées. Pour les maisons « sans papiers » construites entre la version 1986 et la version 1996 de la carte aérienne, si le bâtiment actuel et la carte aérienne sont cohérents, la superficie de la maison (maximum pas plus de 140 mètres carrés) sera calculée sur la base de la superficie maximale du terrain ne dépassant pas 200 mètres carrés, le rapport de surface au sol de 0,7 pour les bungalows et de 1,1 pour les bâtiments. Une indemnisation et une réinstallation seront effectuées. La partie excédentaire sera indemnisée à hauteur de 80% du prix de remplacement, mais aucune réinstallation ne sera assurée. Pour les maisons « sans papiers » construites entre la version 1996 et la version 2005 de la carte aérienne, si les bâtiments existants sont conformes à la version 2005 de la carte aérienne, ils seront indemnisés au prix de construction et d'installation et ne seront pas réinstallés. Si l'exproprié ne soutient pas la coopération aux travaux d'expropriation de la maison et ne peut pas signer un accord d'indemnisation pendant la durée du contrat, il ne bénéficiera pas de l'indemnité de logement déterminée sur la base des cartes aériennes de 1996 et 2005.

2. Subventions aux zones de réinstallation de nouveaux logements résidentiels de petite superficie

Les « avis de traitement » augmentent les subventions aux zones de réinstallation pour les maisons expropriées d'une superficie de construction légale de 90 mètres carrés ou moins dans les zones urbaines. Si ces maisons expropriées sont réinstallées de bungalows vers des maisons de réinstallation à plusieurs étages, de petite hauteur et de grande hauteur, la zone de réinstallation sera augmentée de 10 % et 15 % respectivement. Si les maisons sont déplacées d'immeubles à plusieurs étages vers de petites maisons de réinstallation de grande hauteur et de grande hauteur, la zone de réinstallation sera augmentée de 10 % respectivement. Le prix des maisons de réinstallation supplémentaires sera fixé au prix de réinstallation. Si une compensation monétaire est sélectionnée et que la maison expropriée dans une petite zone est un bungalow ou un immeuble à plusieurs étages, la subvention de compensation monétaire unique sera calculée en augmentant respectivement de 15 % et 10 % en fonction de la zone de réinstallation. Les maisons expropriées dont la superficie légale de construction dépasse 90 mètres carrés ne bénéficieront pas de cette subvention.

3. Clarifier les récompenses interrégionales des zones de réinstallation

L'article 13 des « Mesures de mise en œuvre pour la construction et la gestion de maisons commerciales à bas et à bas prix dans la zone urbaine de la ville de Yancheng » (Yanzhengfa [2007] n° 155) stipule que « les personnes démolies peuvent acheter une maison commerciale à bas et à bas prix dans la zone de démolition légale de 10 mètres carrés ». On a appris qu'après que la démolition ait été transformée en expropriation, cette méthode était toujours utilisée dans l'opération. Il a principalement ciblé les maisons expropriées sur de petites zones dans la vieille ville et les a réinstallées à l'extérieur de la vieille ville. Si la zone de réinstallation était inférieure à 10 mètres carrés, la zone de réinstallation proportionnellement augmentée serait de 10 mètres carrés et le règlement serait basé sur le prix de réinstallation. Étant donné que les documents de politique d'expropriation existants ne sont pas clairs, les « Avis de mise en œuvre » corrigent le problème.

4. Relever les normes minimales d’indemnisation et de réinstallation

(1) La norme minimale d'indemnisation et de réinstallation dans les zones urbaines est la suivante : vous pouvez choisir une maison de réinstallation de 50 mètres carrés dans un endroit désigné par le gouvernement ou une compensation monétaire ne dépassant pas 150 000 yuans. Afin de protéger pleinement les conditions de vie et le niveau des personnes ayant des difficultés de logement, les normes d'indemnisation minimales seront respectivement augmentées à 54 mètres carrés et 300 000 yuans.

(2) Augmenter la norme d’indemnisation pour la réinstallation. Calculée sur la base de la superficie légale de construction des maisons expropriées, la norme d'indemnisation pour la réinstallation des maisons d'habitation sera augmentée de 10 yuans par mètre carré à 20 yuans par mètre carré, et les frais supplémentaires pour moins de 500 yuans seront augmentés de 500 yuans à moins de 1 000 yuans.

5. Nouvelles incitations à la signature et au transfert de chambre

Si la personne expropriée signe un contrat et décide de céder une maison pendant la période contractuelle prescrite, en plus des récompenses stipulées à l'article 7 des « Avis du gouvernement populaire de la ville de Yancheng sur le traitement des questions liées à l'expropriation et à l'indemnisation des maisons situées sur des terres appartenant à l'État dans les zones urbaines » (Yan Zhengfa [2011] n° 281), chaque ménage recevra une récompense de signature pouvant aller jusqu'à 10 000 yuans et une récompense de transfert de maison allant jusqu'à 10 000 yuans respectivement en fonction de l'ordre de signature du contrat et de remise de la maison. Les méthodes d'incitation spécifiques seront spécifiées dans le plan d'indemnisation pour l'expropriation du projet par les gouvernements populaires des municipalités et des comtés qui prennent la décision d'expropriation.

Yingting vous rappelle :

En pratique, la valeur des maisons dans les bidonvilles pouvant être relativement faible, le montant de l'indemnisation peut également être réduit. Par conséquent, vous devez d’abord déterminer si votre maison classée comme maison de démolition est une maison située dans un bidonville. Voyons si les procédures de démolition sont menées dans le strict respect de la réglementation sur l’expropriation et l’indemnisation des maisons situées sur les terrains domaniaux. Parfois, des groupes de démolition démoliront illégalement des maisons sur le terrain des bidonvilles. Si vous êtes informé que la zone où se trouve votre maison sera transformée en bidonville, vous devez prendre des photos de l'intérieur et de l'extérieur de la maison à l'avance pour conserver les preuves avant qu'elle ne soit démolie. Lorsqu'une maison est démolie, la scène de la démolition doit être photographiée et toutes les preuves originales (photos et vidéos) doivent être préservées. Si nécessaire, vous pouvez appeler pour signaler le crime et enregistrer le crime en même temps que la preuve d'une démolition forcée. Si votre maison a été démolie illégalement, veuillez protéger vos droits par le biais d'un examen administratif, d'un contentieux administratif et d'autres voies juridiques dans un délai de 6 mois. Si ce délai de prescription est dépassé, la possibilité d'obtenir une réparation judiciaire sera perdue. Afin d'obtenir le maximum d'avantages, vous pouvez lire des connaissances juridiques plus pertinentes pour comprendre le contenu du projet d'expropriation et de démolition, ou vous pouvez rechercher des solutions auprès d'un avocat professionnel en expropriation et démolition.