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Introduction à l'article : Le chemin le plus difficile à parcourir en 2019 est votre routine. Cette phrase est sans aucun doute le sentiment le plus profond pour tous les démolis. Parce que la situation de la démolition est complexe, les bénéfices sont énormes et cela implique l’avenir d’une famille et d’une entreprise. Par conséquent, sur la base de son expérience de travail en première ligne dans la protection des droits de démolition pendant de nombreuses années, Ying Ting a résumé 10 phénomènes de démolition illégale courants pour tous. Lequel avez-vous rencontré ?

1. Ils vous demandent de déménager, de démolir de force votre maison et ne vous montrent pas le document d'approbation d'acquisition de terrain ni l'avis d'expropriation, ou il n'y a aucun document d'approbation d'acquisition de terrain.

Selon les dispositions de la loi sur la gestion des terres, toute unité ou individu doit utiliser des terrains appartenant à l'État à des fins de construction. Ce que nous appelons souvent « expropriation » se divise en réalité en « expropriation » et « collecte ». Les maisons situées sur des terrains appartenant à l'État sont reprises, tandis que les maisons situées sur des terrains collectifs sont « expropriées », puis les frais de transfert de terrain sont payés pour convertir les terrains collectifs en terres appartenant à l'État. Ce processus est impossible sans l’approbation de l’acquisition du terrain. Bien entendu, sur cette base, l’acquisition de terrains nécessite généralement un document d’approbation d’acquisition de terrain.

2. Avant la démolition, démolir d'abord les bâtiments illégaux et dangereux, en transformant les bonnes maisons et les bons quartiers en « maisons dangereuses » et en « bidonvilles ».

1. Chaque fois que nous sommes confrontés à une démolition illégale ou dangereuse, l'expropriation et la démolition sont souvent suivies. De nombreux expropriants utilisent ces noms pour procéder à des démolitions forcées afin de réduire les indemnisations. Lorsqu'une maison est considérée comme une construction illégale pour diverses raisons, de nombreuses personnes démolies se sentent désavantagées et n'ont d'autre choix que de l'accepter. En fait, ils ne savent pas qu’il s’agit d’une astuce et d’une méthode couramment utilisées par les équipes de démolition. Par conséquent, si vous rencontrez ce phénomène, vous devez d’abord demander à un avocat professionnel de déterminer si votre maison a été construite illégalement. S'il est effectivement construit illégalement, pouvez-vous éviter d'être démoli en demandant des procédures de remplacement et en obtenant une indemnisation correspondante.

2. En pratique, la valeur des maisons dans les bidonvilles pouvant être relativement faible, le montant de l'indemnisation peut également être réduit. Par conséquent, vous devez d’abord déterminer si votre maison classée comme maison de démolition est une maison située dans un bidonville. Voyons si les procédures de démolition sont menées dans le strict respect de la réglementation sur l’expropriation et l’indemnisation des maisons situées sur les terrains domaniaux. Parfois, des groupes de démolition démoliront illégalement des maisons sur le terrain des bidonvilles. Lorsque vous êtes informé que la zone où se trouve votre maison est sur le point d'être transformée en bidonville, vous devez prendre des photos de l'intérieur et de l'extérieur de la maison à l'avance et les sauvegarder.Avant la démolitiondes preuves. Lorsqu'une maison est démolie, la scène de la démolition doit être photographiée et toutes les preuves originales (photos et vidéos) doivent être préservées. Si nécessaire, vous pouvez appeler pour signaler le crime et enregistrer le crime en même temps que la preuve d'une démolition forcée.

3. Ne pas solliciter d'opinions, ne pas mener d'audiences et ne pas informer les parties expropriées et démolies de leurs droits légaux à réparation.

1. L'audience de démolition fait référence au comportement dans lequel le service de démolition de maisons organise le personnel concerné pour participer et écouter les déclarations, la défense et le contre-interrogatoire des parties à la démolition sur les questions liées à la démolition forcée. Alors, peut-il être démoli sans passer par le processus d’audience ? Dans une affaire traitée par Dong Guonv, un avocat du Yingting Demolition Group, la partie expropriante n'a pas tenu d'audience et a été condamnée à « révoquer la décision d'expropriation du gouvernement ». La personne expulsée a gagné le procès. Cette affaire est devenue la première affaire dans laquelle la Haute Cour de Tianjin a révoqué une décision d'expropriation de maison.

2. Concernant la démolition forcée, le département de gestion de la démolition forcée de maisons organise une audience sur la démolition forcée de maisons, annonce au public l'heure, le lieu, la méthode, etc. de l'audience 7 jours avant l'audience, et en même temps remet l'« Avis d'audience sur la démolition forcée de maisons » aux personnes concernées lors de l'audience. Si le démolisseur demande une démolition administrative obligatoire, le département de gestion de la démolition de logements acceptera la demande si elle remplit les conditions, et organisera les parties à la démolition et le personnel concerné pour tenir une audience avant de demander au gouvernement populaire au même niveau une démolition administrative obligatoire. Les participants à l'audience sur la démolition forcée de maisons comprennent les parties impliquées dans la démolition, le personnel chargé de la décision initiale sur la démolition de maisons et d'autres personnels concernés. Les services de gestion concernés et les représentants jouissant d'une crédibilité sociale peuvent également être invités à participer.

4. Ils vous demandent de signer un accord vierge et ne vous remettent pas l’accord d’indemnisation original.

Ne croyez pas facilement les promesses verbales. Les notifications formelles par écrit constituent une preuve bien plus puissante. Il est nécessaire de conserver l’original de l’accord d’indemnisation pour démolition et de refuser de signer ou d’empreintes digitales l’accord vierge. Si vous craignez que l'accord d'indemnisation original ne vous soit pas fourni, vous pouvez utiliser votre téléphone portable pour prendre une photo de l'accord lors de la signature de l'accord et l'utiliser comme élément de preuve.

5. La démolition forcée avant indemnisation viole le principe « l’indemnisation d’abord, la relocalisation ensuite ».

1. La démolition forcée, les procédures illégales d’acquisition et de démolition de terrains, ainsi que la démolition d’abord puis l’indemnisation sont des formes typiques de démolition illégale. Une fois qu'une maison est violemment démolie, essayez de prendre des photos pour recueillir des preuves, principalement en prenant des photos des dirigeants et du processus de démolition. Cela sera très utile pour les procédures judiciaires ultérieures, pour identifier l'objet de la démolition, confirmer le comportement de la démolition et même demander une indemnisation à l'État. Une fois la démolition effectuée, elle ne peut plus être annulée. À l'heure actuelle, ce n'est qu'en protégeant les droits par des moyens légaux que la perte peut être compensée autant que possible.

2. Conformément à l'article 27 du Règlement sur l'expropriation des maisons et l'indemnisation sur les terres appartenant à l'État, « L'expropriation des maisons doit être effectuée d'abord avec indemnisation, puis avec relocalisation. Une fois que le gouvernement populaire de la ville ou du comté qui a pris la décision d'expropriation des maisons a indemnisé les personnes expropriées, celles-ci doivent achever la relocalisation dans le délai de relocalisation stipulé dans l'accord d'indemnisation ou déterminé dans la décision d'indemnisation. Ying Ting estime que aucune unité ou individu ne peut recourir à la violence, aux menaces ou à des méthodes illégales telles que l'interruption de l'approvisionnement en eau, en chauffage, en gaz, en électricité et en accès routier pour forcer les personnes expropriées à déménager. Il est interdit aux unités de construction de participer aux activités de relocalisation.

3. Les procédures illégales d’acquisition et de démolition de terres sont également courantes. Au début de l'acquisition et de la démolition des terres, le gouvernement doit délivrer les documents de démolition correspondants, qui couvrent l'indemnisation des coûts de démolition, les événements de démolition et les événements de relocalisation et de réinstallation des agriculteurs, etc. Les procédures légales d'acquisition de terres devraient inclure : la notification du statut d'acquisition de terres, l'enquête et la confirmation d'acquisition de terres, la lettre de notification du statut d'acquisition de terres, la notification d'audience d'acquisition de terres, l'organisation de l'audience d'acquisition de terres, etc. démolition de la maison, exhortant les parties à remplir leurs obligations à l'avance avant que l'organisme administratif ne prenne une décision d'exécution forcée, et les obligations que la partie qui démolit doit remplir avant de démolir la maison.

6. Les pièges des accords pré-signés augmentent les risques juridiques.

Il existe au moins trois risques juridiques à signer un « accord de pré-signature » avec le collectionneur. Y compris les restrictions sur les droits et recours, les risques liés à l'exécution de l'accord et aucun paiement effectif d'indemnisation avant l'entrée en vigueur de l'accord.

1. Si un « accord pré-signé » est signé avec l'expropriant avant que la décision d'expropriation ne soit prise, une fois cet accord entré en vigueur, il aura un effet juridique et formera une relation de droits et d'obligations. Si l'indemnité est également versée, la maison sera libérée et déplacée dans un délai déterminé. Si la maison n'est pas déplacée, elle peut être démolie de force par le tribunal. Une fois qu'une décision formelle d'expropriation est prise, si d'autres personnes ne sont pas satisfaites de la décision d'expropriation, elles peuvent négocier les conditions avec la partie expropriante, ou elles peuvent demander un réexamen administratif et intenter une action en justice administrative. Cependant, en tant qu'exproprié ayant signé un « accord pré-signé » et reçu une indemnisation, il ne peut plus solliciter de recours judiciaire à ce sujet.

2. Pour quitter la maison, la maison d'origine sera démolie et la personne expropriée aura besoin d'un logement temporaire. Par conséquent, des frais de transition pour la réinstallation doivent être payés. La question de savoir si l’accord peut être respecté à temps et si les frais de transition de réinstallation peuvent être payés à temps sont autant de questions à résoudre.

3. Selon les avis sur la reconstruction de la vieille ville, aucune indemnisation ne sera effectivement versée et des logements seront fournis avant l'entrée en vigueur de l'accord d'indemnisation pour l'expropriation. Il existe de nombreux projets avec des accords d'expropriation pré-signés qui stipulent qu'aucune indemnisation ne sera effectivement versée et que le logement ne sera pas fourni avant que l'accord d'indemnisation pré-signé n'entre en vigueur.

7. De petits lots seront utilisés pour occuper davantage, et ceux qui n'ont pas été approuvés seront pris en premier.

En examinant de nombreux cas, nous avons constaté que de nombreux expropriateurs faisaient tout un plat de « moins de lots et plus de biens » et de « les diviser en plusieurs parties ».

8. Utiliser l’acquisition de terrains pour l’intérêt public comme couverture et les utiliser réellement pour le développement commercial.

1. Des expropriations de terres ont porté atteinte aux intérêts sociaux et publics. L'expropriation foncière fait référence à l'acte juridique par lequel l'État convertit les terres possédées collectivement par les agriculteurs en terres appartenant à l'État dans l'intérêt public conformément aux procédures et aux pouvoirs prescrits par la loi, et accorde une indemnisation raisonnable et une réinstallation appropriée aux organisations économiques collectives rurales dont les terres ont été expropriées, ainsi qu'aux agriculteurs dont les terres ont été expropriées. Les terres ne peuvent pas être expropriées à des fins de développement commercial ! Il doit être prélevé pour les besoins des intérêts sociaux et publics !

2. Le paragraphe 3 de l'article 10 de la Constitution stipule : Pour les besoins de l'intérêt public, l'État peut exproprier ou exproprier des terres et accorder une indemnisation conformément aux dispositions légales. L'article 42 de la loi sur la propriété dispose que, pour les besoins de l'intérêt public, les terrains et logements collectifs, les maisons individuelles et autres biens immobiliers peuvent être expropriés conformément à l'autorité et aux procédures prescrites par la loi.

9. L'acte illégal de louer au lieu de percevoir des impôts.

« L'expropriation par rente » désigne le fait de transformer sans autorisation un terrain agricole en terrain à bâtir et de payer un loyer mensuel fixe à l'exproprié. Cette méthode évite non seulement la conversion légale des terres agricoles et l'approbation de l'expropriation des terres, mais évite également les obligations légales de paiement des impôts et de respect de l'équilibre entre l'occupation des terres agricoles et l'indemnisation. La « Avis sur le renforcement des questions liées à l'aménagement des terres » stipule qu'il est interdit d'utiliser des terres agricoles appartenant collectivement aux agriculteurs pour des constructions non agricoles par le biais de « la location en lieu et place de l'expropriation » et d'autres méthodes, et d'élargir l'échelle des terrains à bâtir sans autorisation. Si l'approbation de la conversion des terres agricoles n'est pas traitée conformément à la loi et que le personnel de l'agence d'État approuve la construction de terrains par le biais de « la location au lieu de l'expropriation » ou d'autres méthodes, il s'agit d'une concession de terre illégale et la personne responsable sera tenue légalement responsable.

10. Utiliser les anciennes lois, les normes d'indemnisation antérieures et les documents juridiques antérieurs pour tromper les personnes démolies et leur accorder moins d'indemnisation.

Conformément au Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terrains appartenant à l'État, l'expropriation des maisons urbaines doit être indemnisée en fonction de la valeur marchande des maisons similaires à la date à laquelle la décision d'expropriation est rendue. L’expropriation des terres doit garantir que le niveau de vie initial des agriculteurs ne soit pas réduit et que leurs moyens de subsistance à long terme soient garantis. Les normes de prix des terrains pour les zones d'acquisition foncière globale devraient être mises à jour tous les 3 à 5 ans. Si les normes d'indemnisation précédentes sont utilisées pour compenser les projets d'expropriation en cours, l'indemnisation pourrait être moindre, portant ainsi atteinte aux droits et intérêts légitimes des personnes expropriées et démolies.

11. Faites toute une histoire sur la sélection des institutions d'évaluation et des méthodes d'évaluation.

1. Selon les dispositions pertinentes des lois et réglementations chinoises telles que le « Règlement sur l'expropriation et l'indemnisation des maisons situées sur des terres appartenant à l'État », les « Mesures pour l'expropriation et l'évaluation des maisons situées sur des terres appartenant à l'État » et les « Règlements sur l'évaluation des terrains urbains », l'indemnisation pour expropriation doit suivre le principe de l'indemnisation en temps opportun et le principe de l'indemnisation équitable.

Si les terrains et les maisons urbaines sont utilisés pour l'intérêt public, les gouvernements populaires des municipalités et des comtés devraient procéder à l'expropriation et à la démolition conformément aux procédures et au contenu légaux, et les agences d'évaluation professionnelles devraient évaluer les biens immobiliers et autres propriétés concernés.

2. Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, l'emplacement et l'utilisation du bien immobilier exproprié doivent être basés sur les facteurs qui affectent la valeur du bien immobilier exproprié et les conditions du marché immobilier local. Les méthodes d'évaluation telles que la méthode du marché, la méthode des revenus, la méthode des coûts et la méthode du développement hypothétique doivent être sélectionnées de manière exhaustive pour évaluer la valeur des biens immobiliers expropriés. Les résultats de l'évaluation doivent être raisonnablement déterminés et une compensation doit être versée sur cette base. Lorsque les usines, les magasins, les hôtels, les restaurants et autres entreprises sont confrontés à l'acquisition et à la démolition de terrains, ils doivent non seulement envisager l'évaluation des actifs immobilisés tels que l'immobilier, mais également envisager la question de l'indemnisation des pertes causées par la suspension de la production et des activités.

3. Les méthodes d'évaluation immobilière comprennent : la méthode du marché, la méthode des revenus, la méthode des coûts, la méthode de développement hypothétique, etc. Parmi elles, on peut dire que la méthode d'évaluation de la méthode des coûts a la rémunération la plus basse. Afin de réduire le montant de l'indemnisation, certains acteurs de la démolition espèrent certainement recourir à la méthode du coût. Si les maisons expropriées et démolies génèrent des revenus, elles doivent être évaluées selon la méthode du revenu.

Yingting vous rappelle :

1. Si les personnes démolies ont des objections au rapport d'évaluation, elles doivent demander une révision en temps opportun. Ils peuvent également demander à un avocat d'intervenir dans le processus d'évaluation et de participer aux négociations. La personne démolie peut demander à un avocat professionnel en démolition d’intervenir dans l’évaluation. Les deux parties feront venir des évaluateurs de l'agence d'évaluation pour négocier les détails de l'évaluation, les résultats de l'évaluation et le montant de la compensation. Grâce aux connaissances professionnelles, à l'expérience professionnelle et aux capacités de négociation des avocats, nous pouvons obtenir l'indemnisation qu'ils méritent pour les personnes démolies.

2. Conformément aux lois et réglementations pertinentes de notre pays, les personnes expropriées et démolies peuvent déposer un recours administratif dans les 60 jours suivant la réception de la décision d'expropriation, de la décision d'indemnisation pour l'expropriation et d'autres actions administratives spécifiques, et intenter une action en justice administrative dans les 6 mois. Si votre maison est démolie de force, vous devez intenter une action en justice pour défendre vos droits dans les 6 mois suivant la connaissance de la date de démolition. Certains ménages relocalisés présenteront une pétition, mais la pétition n'est pas une voie légale, et quelle que soit la durée de la pétition, elle ne constitue pas une raison pour interrompre le délai de poursuite. De nombreuses personnes démolies ont tardé à déposer des requêtes et n'ont pas respecté le délai de prescription. Même s’ils intentaient une action en justice, le tribunal ne l’accepterait pas. Même si vous trouvez un avocat, vous ne pouvez rien faire pour vous aider ! Dans la pratique, peu importe la manière dont vous signalez la situation à vos supérieurs, au personnel local ou en vous rendant partout, vous ne pouvez pas réellement résoudre le problème. Ce que vous ne faites que perdre, c'est votre temps précieux à protéger vos droits et intérêts ! Si vous ne parvenez pas à parvenir à un accord avec la partie expropriation et démolition, veuillez contacter un avocat professionnel en expropriation et démolition dès que possible pour rechercher une solution.